國家稅務總局北京市稅務局財產與行為稅熱點問題[2024年9月]

　　1.在計算土地增值稅時，如何界定新建房與舊房?

　　答：根據《財政部 國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規定的通知》(財稅字〔1995〕48號)規定：“七、關于新建房與舊房的界定問題

　　新建房是指建成后未使用的房產。凡是已使用一定時間或達到一定磨損程度的房產均屬舊房。使用時間和磨損程度標準可由各省、自治區、直轄市財政廳(局)和地方稅務局具體規定。”

　　根據北京市地方稅務局關于明確土地增值稅有關問題的通知(京地稅地〔2005〕557號)規定：“六、關于對房地產開發企業已使用房產再出售征收土地增值稅的說明

　　對房地產開發企業建造商品房，已使用(包括自用、出租等)年限在一年以上再出售的，應按照轉讓舊房及建筑物的政策規定征收土地增值稅，不再列入該項目土地增值稅的可銷售總建筑面積范圍，在清稅計算銷售比例時予以扣除。”

　　2.購買期房的契稅納稅義務發生時間如何確定?

　　答：根據《中華人民共和國契稅法》(中華人民共和國主席令第五十二號)的規定：“第九條契稅的納稅義務發生時間，為納稅人簽訂土地、房屋權屬轉移合同的當日，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權屬轉移合同性質憑證的當日。

　　第十條納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅。”

　　因此，購買期房的納稅義務發生時間應為簽訂房屋買賣合同(含期房買賣合同、預售合同、現房買賣合同等)的當日。

　　3.企業改制重組及事業單位改制所涉及的營業賬簿如何繳納印花稅?

　　答：根據《財政部 稅務總局關于企業改制重組及事業單位改制有關印花稅政策的公告》(財政部 稅務總局公告2024年第14號)規定：“一、關于營業賬簿的印花稅

　　(一)企業改制重組以及事業單位改制過程中成立的新企業，其新啟用營業賬簿記載的實收資本(股本)、資本公積合計金額，原已繳納印花稅的部分不再繳納印花稅，未繳納印花稅的部分和以后新增加的部分應當按規定繳納印花稅。

　　(二)企業債權轉股權新增加的實收資本(股本)、資本公積合計金額，應當按規定繳納印花稅。對經國務院批準實施的重組項目中發生的債權轉股權，債務人因債務轉為資本而增加的實收資本(股本)、資本公積合計金額，免征印花稅。

　　(三)企業改制重組以及事業單位改制過程中，經評估增加的實收資本(股本)、資本公積合計金額，應當按規定繳納印花稅。

　　(四)企業其他會計科目記載的資金轉為實收資本(股本)或者資本公積的，應當按規定繳納印花稅。

　　……

　　本公告自2024年10月1日起執行至2027年12月31日。《財政部 國家稅務總局關于企業改制過程中有關印花稅政策的通知》(財稅〔2003〕183號)同時廢止。”

　　4.地價是否計入房產原值征收房產稅?

　　答：《財政部 國家稅務總局關于安置殘疾人就業單位城鎮土地使用稅等政策的通知》(財稅[2010]121號)第三條規定：“對按照房產原值計稅的房產，無論會計上如何核算，房產原值均應包含地價，包括為取得土地使用權支付的價款、開發土地發生的成本費用等。宗地容積率低于0.5的，按房產建筑面積的2倍計算土地面積并據此確定計入房產原值的地價”。

　　5.企業改制重組及事業單位改制書立的產權轉移書據是否繳納印花稅?

　　答：根據《財政部 稅務總局關于企業改制重組及事業單位改制有關印花稅政策的公告》(財政部 稅務總局公告2024年第14號)規定：“三、關于產權轉移書據的印花稅

　　對企業改制、合并、分立、破產清算以及事業單位改制書立的產權轉移書據，免征印花稅。

　　對縣級以上人民政府或者其所屬具有國有資產管理職責的部門按規定對土地使用權、房屋等建筑物和構筑物所有權、股權進行行政性調整書立的產權轉移書據，免征印花稅。

　　對同一投資主體內部劃轉土地使用權、房屋等建筑物和構筑物所有權、股權書立的產權轉移書據，免征印花稅。

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　　本公告自2024年10月1日起執行至2027年12月31日。《財政部 國家稅務總局關于企業改制過程中有關印花稅政策的通知》(財稅〔2003〕183號)同時廢止。”

國家稅務總局北京市稅務局

2024年10月16日