第1種觀點：退房違約金是房地產(chǎn)企業(yè)因從事房地產(chǎn)銷售活動而取得的收入，因此應作為轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的收入，計入銷售收入計算營業(yè)稅及附加、企業(yè)所得稅、土地增值稅等;

　　第2種觀點：房地產(chǎn)企業(yè)因客戶退房而收取的違約金，收取的前提是房地產(chǎn)企業(yè)與客戶之間的購房合同未能履行，房屋轉(zhuǎn)讓行為并未實際發(fā)生。因此，該部分違約金收入不能作為與轉(zhuǎn)讓房屋有關(guān)的收入計入銷售收入計算營業(yè)稅及附加、土地增值稅等，但企業(yè)應作為一種營業(yè)外收入計算繳納企業(yè)所得稅。

　　作為房地產(chǎn)企業(yè)來講，如何降低企業(yè)的稅負是最優(yōu)的方案，但前提是不違背稅法的規(guī)定。第2種觀點明顯降低企業(yè)的稅負，但需要找到一系列的理由來證明第2種觀點的成立。

　　根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例》第一條規(guī)定，在中華人民共和國境內(nèi)提供本條例規(guī)定的勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人，為營業(yè)稅的納稅人，應當依照本條例繳納營業(yè)稅。根據(jù)現(xiàn)行營業(yè)稅政策規(guī)定，納稅人在未提供營業(yè)稅應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的情況下收取的違約金，非營業(yè)稅暫行條例第一條規(guī)定的提供勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)行為所致，也不屬于營業(yè)稅的征稅范圍，因此該筆違約金收入也不應征收營業(yè)稅。

　　但部分財務人員又會認為根據(jù)“財稅[2003]16號：(三)單位和個人提供應稅勞務、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)和銷售不動產(chǎn)時，因受讓方違約而從受讓方取得的賠償金收入，應并入營業(yè)額中征收營業(yè)稅。”但筆者認為，根據(jù)財稅[2003]16號的文件精神，企業(yè)在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或房屋的同時向客戶收取的違約金應征營業(yè)稅，但這個違約金是在合同繼續(xù)履行的前提下收取的。如果合同雙方根本沒有履行而導致的違約金不屬于應稅行為。

　　同時根據(jù)蘇地稅規(guī)(2012)1號文件：納稅人因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)收取的違約金、滯納金、賠償金、分期付款(延期付款)利息以及其他各種性質(zhì)的經(jīng)濟收益，應當確認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。因房地產(chǎn)購買違約導致房地產(chǎn)未能轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方收取的該項違約金不作為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟利益，不確認為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入。

　　企業(yè)向客戶沒收的未履行合同違約金財務處理：

　　借：預收賬款或其他科目

　　貸：營業(yè)外收入