國家稅務總局福建省稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告

國家稅務總局福建省稅務局公告2018年第21號              2018-6-15

　　根據《土地增值稅暫行條例》及其實施細則和國家稅務總局的有關規定，現將土地增值稅若干政策公告如下：

　　一、關于土地增值稅預繳申報期限問題

　　房地產開發企業在辦理土地增值稅清算納稅申報前，對取得的房地產銷售(預售)收入，實行按月預繳申報，并自月份終了之日起15日內申報預繳稅款。

　　二、關于土地增值稅預征率問題

　　(一)除保障性住房實行零預征率外，各地不同類型房地產預征率如下：

　　1.普通住房2%；

　　2.非普通住房，福州市4%，其他設區市3%；

　　3.非住房，福州市6%，其他設區市5%。其中非住房中的工業廠房2%。

　　房地產開發企業應當對適用不同預征率的不同類型房地產銷售收入分別核算并申報預繳；對未分別核算預繳的，從高適用預征率預征土地增值稅。

　　(二)對測算的土地增值稅稅負率明顯偏高的房地產開發項目，可以實行單項預征率，即：在房地產預售環節，依據房地產開發項目取地成本、銷售價格、預計的開發成本及開發費用等情況，測算應納土地增值稅稅額(考慮普通住房免稅因素后)，以測算的應納稅額除以預計的轉讓收入，計算出該項目土地增值稅稅負率水平；若測算的稅負率水平，明顯高于以預征率測算的預征稅額計算出的項目整體預征率水平的，可以實行單項預征率預征。單項預征率按照對該項目測算的土地增值稅稅負率水平合理確定，并依據稅負變化情況適時調整。確定單項預征率未超過6%(含)的，由縣級稅務機關領導班子集體審議確定；確定單項預征率超過6%的，報經設區市級稅務機關領導班子集體審議確定。各縣級稅務機關應將單項預征率的執行情況于年后15日內報告設區市級稅務機關，各設區市級稅務機關經匯總后在年后30日內向報省局備案。

　　三、關于土地增值稅清算單位問題

　　房地產開發企業應當自取得《建設工程規劃許可證》的次月15日前，向主管稅務機關申報備案《建設工程規劃許可證》所載的建設項目名稱等基礎信息，并以申報備案的建設項目為單位進行土地增值稅清算。

　　四、關于“已轉讓的房地產建筑面積”計算問題

　　根據《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號)第二條規定，已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算。其中“已轉讓的房地產建筑面積”包括房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售的房地產面積。

　　五、關于同一清算單位不同類型間扣除項目金額的分攤問題

　　同一清算單位中包含普通住房、非普通住房和非住房不同類型房地產的，其扣除項目金額在不同類型房地產間，原則上按可售面積計算分攤，也可按稅務機關確認的其他合理方式計算分攤。其他合理方式由各設區市、平潭實驗區稅務機關明確。

　　六、關于土地增值稅清算納稅申報和清算審核期限問題

　　房地產開發企業應當如實辦理土地增值稅清算納稅申報，多退少補；清算申報認為已多繳稅款的，經稅務機關審核后，按規定給予辦理退稅。按照國家稅務總局《土地增值稅清算管理規程》的有關規定，對我省清算納稅申報、補正資料、清算審核的期限明確如下：

　　(一)對符合應進行土地增值稅清算的項目，房地產開發企業應當在滿足應清算條件之日起90日內到主管稅務機關辦理清算納稅申報。對符合可進行土地增值稅清算的項目，主管稅務機關確定需要進行清算的，房地產開發企業應當在稅務機關要求清算的稅務事項通知書送達之日起，90日內到主管稅務機關辦理清算納稅申報。

　　(二)房地產開發企業辦理清算申報，但報送的清算資料不全的，主管稅務機關應當要求房地產開發企業在10個工作日內補報，補齊資料后予以受理。

　　(三)房地產開發企業辦理清算申報后，主管稅務機關應當在90日內完成清算審核。

　　七、關于尾盤銷售納稅申報問題

　　房地產開發企業辦理清算申報后轉讓剩余房地產的，實行按月申報，并自月份終了之日起15日內申報繳納稅款。

　　房地產開發企業清算申報的扣除項目金額與稅務機關清算審核結果有差異的，應當在審核結果通知書下達后的次月15日內辦理更正申報。

　　八、關于土地增值稅核定征收問題

　　(一)在土地增值稅清算過程中，對房地產開發企業符合核定征收條件的，可以實行核定征收。其中：普通住房核定征收率不得低5%，非普通住宅核定征收率不得低于5.5%，非住房核定征收率不得低于6%。

　　(二)對轉讓舊房及建筑物，既未提供評估價格，也未提供購房發票的，稅務機關可以根據《稅收征收管理法》及其實施細則的有關規定實行核定征收，確定的核定征收率不得低于5%。

　　本公告自2018年6月15日起施行。《福建省地方稅務局關于印發<福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法(試行)>的通知》(閩地稅發[2005]195號)、《福建省地方稅務局轉發國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(閩地稅發[2007]24號)、《福建省地方稅務局關于進一步加強我省房地產開發企業土地增值稅管理的通知》(閩地稅發[2008]64號)、《福建省地方稅務局轉發國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程的通知》(閩地稅發[2009]105號)、《福建省地方稅務局關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告》(福建省地方稅務局公告2013年第2號)、《福建省地方稅務局關于進一步明確土地增值稅核定征收有關問題的公告》(福建省地方稅務局公告2014年第4號)同時廢止。

　　特此公告。

國家稅務總局福建省稅務局

2018年6月15日

關于《國家稅務總局福建省稅務局關于土地增值稅若干政策問題的公告》的解讀

　　一、本公告的制定目的

　　為貫徹落實黨中央、國務院關于國稅地稅征管體制改革的有關要求，按照稅務總局的統一部署，對機構合并前福建省地方稅務局制定的土地增值稅現行有效的規范性文件進行清理，并在新機構的掛牌當日重新發布。

　　二、本公告歸集現行有關政策的主要內容

　　根據清理結果，對《福建省地方稅務局關于印發<福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）>的通知》（閩地稅發〔2005〕195號）、《福建省地方稅務局轉發國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（閩地稅發〔2007〕24號）、《福建省地方稅務局關于進一步加強我省房地產開發企業土地增值稅管理的通知》（閩地稅發〔2008〕64號）、《福建省地方稅務局轉發國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程的通知》（閩地稅發〔2009〕105號）、《福建省地方稅務局關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告》（福建省地方稅務局公告2013年第2號）、《福建省地方稅務局關于進一步明確土地增值稅核定征收有關問題的公告》（福建省地方稅務局公告2014年第4號）等規范性文件中現行有效的規定進行歸集并重新發布。清理歸集重新發布的主要內容如下：

　　一是修正土地增值稅預繳和尾盤銷售的申報期限的規定。根據原《福建省地方稅務局關于印發<福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）>的通知》(閩地稅〔2005〕195號)第八條和原福建省地方稅務局發布的《納稅服務指南》有關規定，將預繳和尾盤銷售的申報期限修正表述為“實行按月申報，并在月份終了之后15日內”申報繳納。

　　二是延續現行預征率規定。因廈門為計劃單列市，國地稅機構合并后，本公告延續《福建省地方稅務局關于土地增值稅預征和核定征收有關問題的公告》（福建省地方稅務局公告2013年第2號）規定的預征率，但對重新發布的各地預征率不包括廈門。同時，為便于基層稅務人員和納稅人更好地理解單項預征率政策，對實行單項預征率的內容，在文字表述上，按同一口徑作適當修正。

　　三是延續了《福建省地方稅務局關于印發<福建省房地產開發企業土地增值稅征收管理辦法（試行）>的通知》（閩地稅發〔2005〕195號）和《福建省國家稅務局福建省地方稅務局關于加強房地產業稅源管理的公告》（福建省國家稅務總2017年第1號公告）有關清算單位確定的規定。

　　四是延續了辦理清算納稅申報的有關期限的規定。延續《福建省地方稅務局轉發國家稅務總局關于印發土地增值稅清算管理規程的通知》（閩地稅發〔2009〕105號）規定的90日內辦理清算手續的規定，同時根據《稅收征收管理法》第二十五條的規定，對“辦理清算手續”適當修正文字表述為“辦理清算納稅申報”。

　　五是延續《福建省地方稅務局轉發國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（閩地稅發〔2007〕24號）對“已轉讓的房地產建筑面積”計算規定。

　　六是延續了《福建省地方稅務局關于進一步加強我省房地產開發企業土地增值稅管理的通知》（閩地稅發〔2008〕64號）中同一清算單位不同類型間扣除項目金額的分攤規定。

　　七是延續《福建省地方稅務局關于進一步明確土地增值稅核定征收有關問題的公告》（福建省地方稅務局公告2014年第4號）中的核定征收規定。

　　三、本公告的執行時間

　　本公告自2018年6月15日起施行。