國家稅務總局福建省稅務局關于加強房地產業稅源管理的公告

國家稅務總局福建省稅務局公告2018年第4號                 2018-6-15

　　為加強房地產稅收管理，根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅[2016]36號)、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發[2009]91號)、《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)等規定，現就房地產業稅源管理有關事項公告如下：

　　一、項目基本信息登記

　　房地產開發企業應自取得《建設工程規劃許可證》時起，以《建設工程規劃許可證》所載建設項目為單位建立臺賬，填寫《房地產項目基礎信息表》(附件1)，并于次月15日前向主管稅務機關備案。基礎信息發生變動的，應于次月15日前向主管稅務機關備案。

　　二、項目建設管理

　　房地產開發企業取得《建筑工程施工許可證》后，填寫《房地產項目工程票款情況月報表》(附件2)，于次月15日前向主管稅務機關備案，并根據工程票款結算情況更新報表內容。

　　房地產開發企業應要求項目建設方開具增值稅發票時按照以下要求規范開具：在“商品和服務名稱”欄注明建筑服務名稱(有施工許可證的工程，填寫許可證上所載的工程名稱，無施工許可證的工程，以《建設工程規劃許可證》所載的建設項目名稱為前綴加上對應的服務內容，如“***綠化工程”)，在“備注”欄注明建筑服務發生地所在縣(市、區)、項目名稱(與《建設工程規劃許可證》上記載的項目名稱一致)。

　　三、項目銷售管理

　　房地產開發企業應自發生銷售行為的當月起，填寫《房地產項目銷售情況月報表》(附件3)，于次月15日前向主管稅務機關備案，同時按項目歸集開票明細信息和銷售合同信息留存備查。

　　房地產開發企業發生視同銷售房地產項目時，應在發生所有權轉移時，將相關信息填入《房地產項目銷售情況月報表》。

　　房地產開發企業銷售自行開發的房地產時，應通過增值稅發票管理系統開具增值稅發票，并按照以下要求規范開具：在“商品和服務名稱”欄注明《建設工程規劃許可證》上所載的建設項目名稱，在“規格型號”欄注明“住房”或“非住房”，在“單位”欄注明標準面積，在“備注”欄注明銷售房號、含稅合同價款、合同備案編號等信息。

　　四、項目預繳管理

　　房地產開發企業按預收款方式銷售自行開發的房地產項目，在收到預收款時開具編碼為“602”、稅率為“不征稅”的增值稅普通發票，并在收到預收款次月申報期內分別申報預繳增值稅和土地增值稅。對合同明確采用直接收款方式以及視同銷售房地產的，應分別在合同約定的收款時間和視同銷售的次月申報期內申報預繳土地增值稅。

　　五、增值稅土地價款扣除管理

　　房地產開發企業應建立臺賬(附件4)登記土地價款的扣除情況，可扣除的土地價款包括受讓土地時向政府部門支付的土地價款和土地受讓人向政府部門支付的征地和拆遷補償費用、土地前期開發費用和土地出讓收益等。企業應按月歸集確認納稅義務的房地產銷售面積，計算土地價款扣除額度并做好土地價款扣除憑證管理。

　　六、其他事項

　　房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目，應按上述規定做好各類明細臺賬，并按主管稅務機關要求限期報備(在開通網上電子信息備案前暫按紙質備案辦理)，直至項目結束。

　　本公告自發布之日起實施。《福建省國家稅務局福建省地方稅務局關于加強房地產業稅源管理的公告》(閩國稅公告2017年第1號)同時廢止。

　　特此公告。

　　附件：

　　1.房地產項目基礎信息表

　　2.房地產項目工程情況月報表

　　3.房地產項目銷售情況月報表

　　4.房地產開發企業土地價款扣除臺賬

國家稅務總局福建省稅務局

2018年6月15日

關于《國家稅務總局福建省稅務局關于加強房地產業稅源管理的公告》的政策解讀

　　一、有關背景及意義

　　為落實房地產稅收一體化管理要求，規范房地產項目和建筑服務等增值稅發票開具，加強房地產業稅源管理，切實堵塞增值稅和土地增值稅等稅源管理漏洞，根據《財政部國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》（財稅[2016]36號）、《國家稅務總局關于印發<土地增值稅清算管理規程>的通知》(國稅發[2009]91號)、《國家稅務總局關于發布<房地產開發企業銷售自行開發的房地產項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(國家稅務總局公告2016年第18號)等規定，通過制定本《公告》進一步明確房地產業項目基本信息登記、建設管理、銷售管理、預繳管理、土地款扣除等事項，通過規范納稅人有關臺賬設置和房地產項目和增值稅發票開具事項。

　　二、明確建立和填報有關臺賬問題

　　本《公告》要求填報的《房地產項目基礎信息表》（附件1）、《房地產項目工程票款情況月報表》（附件2）、《房地產項目銷售情況月報表》（附件3）大部分內容為營業稅征收時期原有的要求，并根據全面推開營改增試點政策做了調整。《房地產開發企業土地價款扣除臺賬》（附件4）根據總局公告要求設置。本《公告》對上述臺賬進行明確，主要是規范填報格式和報送時間，報送時間與納稅申報時間一致。

　　三、明確房地產開發企業預繳增值稅問題

　　總局有關文件規定了房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目，應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅，并對預收款增值稅發票開具問題進行了明確。為加強房地產行業稅源管理，統一項目納稅義務發生時間，基于房地產交易實際和可操作性出發，本《公告》對房地產開發企業銷售自行開發的房地產時增值稅發票開具事項進行了明確，便于納稅人執行。

　　四、關于土地增值稅預繳計稅依據和申報時間問題

　　一是為方便納稅人計征和申報預繳土地增值稅，對除《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》(2016年第70號)規定的房地產開發企業采取預收款方式銷售以外的土地增值稅預繳計征依據與增值稅收入確認時間等結合起來，提高稅種之間的統一性；二是明確土地增值稅預繳申報時間，因為現有規范性文件規定的土地增值稅預繳申報時間為“次月10日內”，為方便納稅人辦理納稅申報，本《公告》予以明確為次月申報期內。