國家稅務總局江西省稅務局關于土地增值稅若干征管問題的公告

國家稅務總局江西省稅務局公告2018年第16號   2018-06-15

　　根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（國務院令〔1993〕138號發布）、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（財法〔1995〕6號發布）、《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發〔2006〕187號）、《國家稅務總局關于印發〈土地增值稅清算管理規程〉的通知》（國稅發〔2009〕91號）、《國家稅務總局關于加強土地增值稅征管工作的通知》(國稅發〔2010〕53號)、《國家稅務總局關于修訂土地增值稅納稅申報表的通知》（稅總函〔2016〕309號）的有關規定，現就土地增值稅若干征管問題公告如下：

　　一、土地增值稅清算單位的確定

　　房地產開發項目的土地增值稅清算單位應依據發展和改革委員會審批或核準的項目文件確定。

　　二、土地增值稅清算的分類核算要求

　　對房地產開發項目，應區分普通住宅、非普通住宅、其他類型房地產等三種產品類型分別核算其轉讓收入、扣除項目、增值額、增值率和土地增值稅的應納稅額。

　　三、土地增值稅清算的歸集分攤原則

　　（一）多個清算單位之間，扣除項目金額能按不同清算單位直接歸集的，先直接歸集；不能直接歸集的部分，再按各清算單位的建筑面積分攤。

　　（二）同一清算單位內部，扣除項目金額能按不同受益對象直接歸集的，先直接歸集；不能直接歸集的部分，再按受益對象的建筑面積分攤。

　　（三）對同一清算單位內部存在不同類型房地產或已售、未售區分的情形，扣除項目金額能按不同受益對象直接歸集的，先直接歸集；不能直接歸集的部分，第一步在已售與未售之間按建筑面積分攤，第二步在普通住宅、非普通住宅和其他類型房地產之間按建筑面積分攤。

　　四、土地增值稅清算扣除項目的確認

　　（一）開發成本的核定標準。對納稅人申報房地產開發成本的憑證、資料不符合清算要求或不實的，各市、縣、區稅務局可參照當地建設工程造價管理部門公布的定額資料，結合房屋結構、用途、區位等因素，具體制定包括“前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、開發間接費用”在內的房地產開發成本參考標準，據以計算扣除。

　　（二）公共配套設施費的處理

　　1.納稅人向建設部門繳納市政配套設施費并取得相應專用收據的，作為公共配套設施費計算扣除。

　　2.對納稅人將公共配套設施轉為自用或用于出租等商業用途的，不得作為公共配套設施費扣除。

　　3.對于按照規定應移交而未移交的公共配套設施，屬于政府、公用事業單位的原因不能及時接收的，經有關單位出具證明或由納稅人進行權屬公告并出具承諾書，經清算領導小組合議確定后，其成本、費用可以扣除；產權屬于全體業主所有的公共配套設施，凡清算時能夠出具向全體業主移交公告且明確收益權歸屬全體業主的，其成本、費用可以扣除。

　　（三）對房地產轉讓環節繳納的地方教育附加，由于其計稅依據為增值稅，與教育費附加相同，在計算土地增值稅時，允許視同稅金進行扣除。

　　（四）在土地增值稅清算中，原則上以滿足應進行清算的條件或者接到主管稅務機關要求清算通知書之日起90天內，為提供合法有效憑證并據以計算扣除項目的截止時間。

　　五、地下車庫（位）的清算問題

　　（一）銷售地下車庫（位）取得的收入，不論開具何種票據，均計入“其他類型房地產”的轉讓收入。

　　（二）對利用地下人防設施改造成地下車庫（位）的，其成本費用歸集到公共配套設施費中一次性扣除。

　　（三）對單獨建造地下車庫（位）的，其建造過程中發生的成本費用參照本公告第三條確定的原則進行歸集和分攤。已售地下車庫（位）面積為已售出的每個車位面積的總和。

　　本公告自2018年6月15日起施行。