國家稅務總局深圳市稅務局關于市七屆人大四次會議第20230636號建議答復的函

尊敬的王嵐代表：

　　您提出的《關于解決金融業抵押品拍賣及抵債資產稅負問題的建議》(市七屆人大四次會議代表建議第20230636號)收悉。經研究，現就建議辦理有關情況答復如下：

　　一、關于不動產抵押品拍賣稅費由買賣雙方各自承擔的建議

　　您提出的拍賣不動產的稅費按照規定由“買賣雙方各自承擔”的建議，是一種較為合理的做法。根據稅收征管法第四條規定，法律、行政法規規定負有納稅義務的單位和個人為納稅人。即單位或個人發生經濟行為，按照法律、行政法規規定負有納稅義務，則該單位或個人屬于法定的納稅人，應依法履行納稅義務。各稅種單行法律及暫行條例也對不動產轉讓環節的各項稅費和納稅主體作出了明確規定。

　　2022年，深圳市稅務局已與市中級人民法院就不動產司法拍賣的稅費征繳問題達成了以下共識：關于不動產司法拍賣的稅費繳納主體問題，按照《最高人民法院關于人民法院網絡司法拍賣若干問題的規定》第三十條的規定，因網絡司法拍賣本身形成的稅費，應當依照相關法律、行政法規的規定，由相關主體承擔。目前我市各級人民法院關于不動產司法拍賣的稅費承擔主體已按此原則統一處理。

　　二、關于拍賣環節、以物抵債環節賣方稅費不作為執行費用優于抵押權扣除的建議

　　2022年，深圳市稅務局已與市中級人民法院就不動產司法拍賣的稅費征繳問題達成了以下共識：不動產司法拍賣環節產生的相關稅費性質上類似于拍賣費用，因司法拍賣而產生，屬司法拍賣的必要支出，應當從拍賣價款中優先受償。另根據《城市房地產抵押管理辦法》第四十七條第一款規定，處分抵押房地產所得金額，在支付處分抵押房地產的費用和扣除抵押房地產應繳納的稅款后，再償還抵押權人債權本息及支付違約金。從現有相關法律法規和司法判例來看，對抵押房地產的處置均支持拍賣環節產生的稅費優先于抵押權扣除。

　　三、關于買受人繳納契稅和印花稅后便可辦理產權過戶的建議

　　您提出的“明確拍賣環節、以物抵債環節賣方稅費，由稅務機關依法向賣方追繳，買受人繳納自身契稅和印花稅后便可辦理產權過戶，銀行按照稅務總局公告2015年第67號的規定繳納契稅后辦理抵債過戶”建議，有利于減輕拍賣環節、抵債環節的銀行負擔。但是，現行相關法律法規對不動產轉讓作出了“先稅后證”的明確規定。

　　如《中華人民共和國個人所得稅法》第十五條第二款規定，個人轉讓不動產的，稅務機關應當根據不動產登記等相關信息核驗應繳的個人所得稅，登記機構辦理轉移登記時，應當查驗與該不動產轉讓相關的個人所得稅的完稅憑證�！吨腥A人民共和國土地增值稅暫行條例》第十二條規定，納稅人未按照本條例繳納土地增值稅的，土地管理部門、房產管理部門不得辦理有關的權屬變更手續�！吨腥A人民共和國契稅法》第十條、第十一條規定，納稅人應當在依法辦理土地、房屋權屬登記手續前申報繳納契稅;納稅人辦理納稅事宜后，稅務機關應當開具契稅完稅憑證;納稅人辦理土地、房屋權屬登記，不動產登記機構應當查驗契稅完稅、減免稅憑證或者有關信息;未按照規定繳納契稅的，不動產登記機構不予辦理土地、房屋權屬登記。《不動產登記暫行條例實施細則》第十五條第(四)項規定，不動產登記機構受理不動產登記申請后，還應當對下列內容進行查驗：法律、行政法規規定的完稅或者繳費憑證是否齊全。

　　因此，根據上述規定，“先稅后證”是稅收法律法規規定的稅收征繳程序，繳納不動產交易環節產生的相關稅費屬于辦理不動產過戶登記的前置條件，在我國現行征管條件下，為了保證國家稅款優先足額入庫，設置“先稅后證”有其一定合理性。為更加合理保障債權人的權益，我們也將積極研究并向上反映相關問題，推動優化稅費征管環境。

　　四、關于以物抵債情況下發票開具及稅款計算的建議

　　您提出的“明確除稅務總局公告2022年第31號公告規定的情況之外，如債務人不配合開具增值稅發票的，稅務機關可以代開增值稅專票，銀行據以抵扣增值稅進項稅及所得稅稅前扣除依據;若稅務機關確實不能代開發票，明確以法院裁定抵債價格或銀行契稅完稅憑證計稅價格作為處置抵債資產時繳納增值稅、土地增值稅的計稅依據和企業所得稅稅前扣除的依據”建議，可以有效解決抵債資產處置時銀行未取得發票，后續難以確定計稅依據以及稅前抵扣的問題。

　　關于稅務機關代開發票，《中華人民共和國發票管理辦法》第十六條規定，“需要臨時使用發票的單位和個人，可以憑購銷商品、提供或者接受服務以及從事其他經營活動的書面證明、經辦人身份證明，直接向經營地稅務機關申請代開發票。依照稅收法律、行政法規規定應當繳納稅款的，稅務機關應當先征收稅款，再開具發票”。納稅人如需代開發票，請按照代開發票的相關規定執行。

　　關于以物抵債稅款的計算，現行稅收政策已經作出了規定，具體內容如下：

　　一是增值稅。銀行業金融機構、金融資產管理公司中的增值稅一般納稅人處置抵債不動產的增值稅，2022年8月1日至2023年7月31日期間，按照《財政部 稅務總局關于銀行業金融機構、金融資產管理公司不良債權以物抵債有關稅收政策的公告》(2022年第31號，以下簡稱“2022年第31號文”)計算繳納。對于2022年第31號文規定情形之外的金融業納稅人處置抵債不動產的，可以根據《國家稅務總局關于發布<納稅人轉讓不動產增值稅征收管理暫行辦法>的公告》(2016年第14號)第八條“納稅人按規定從取得的全部價款和價外費用中扣除不動產購置原價或者取得不動產時的作價的，應當取得符合法律、行政法規和國家稅務總局規定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：(一)稅務部門監制的發票。(二)法院判決書、裁定書、調解書，以及仲裁裁決書、公證債權文書。(三)國家稅務總局規定的其他憑證”和《國家稅務總局關于納稅人轉讓不動繳納增值稅差額扣除有關問題的公告》(2016年第73號)第一條“納稅人轉讓不動產，按照有關規定差額繳納增值稅的，如因丟失等原因無法提供取得不動產時的發票，可向稅務機關提供其他能證明契稅計稅金額的完稅憑證等資料，進行差額扣除”的規定，納稅人在轉讓不動產時可憑借符合以上文件要求的憑證進行銷售額差額計算增值稅。

　　二是土地增值稅。根據《國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅〔2006〕21號)第二條關于轉讓舊房準予扣除項目的計算問題的相關規定，納稅人轉讓舊房及建筑物，凡不能取得評估價格，但能提供購房發票的，經當地稅務部門確認，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第六條第(一)、(三)項規定的扣除項目的金額，可按發票所載金額并從購買年度起至轉讓年度止每年加計5%計算。對納稅人購房時繳納的契稅，凡能提供契稅完稅憑證的，準予作為“與轉讓房地產有關的稅金”予以扣除，但不作為加計5%的基數。

　　對于轉讓舊房及建筑物，既沒有評估價格，又不能提供購房發票的，稅務機關可以實行核定征收。具體核定征收辦法參照《國家稅務總局深圳市稅務局土地增值稅征管工作規程》(2019年第8號)執行。

　　三是企業所得稅。企業所得稅稅前扣除憑證管理適用《國家稅務總局關于發布<企業所得稅稅前扣除憑證管理辦法>的公告》(2018年第28號，以下簡稱“2018年第28號文”)第九條規定，對于企業在境內發生的屬于增值稅應稅項目的支出，對方為已辦理稅務登記的增值稅納稅人，其支出以發票作為稅前扣除憑證。因法院拍賣過程中出現無法開具(代開)發票的情形，不屬于2018年第28號文第十四條規定的無法補開、換開發票的特殊原因，暫時不能按照憑相關資料證實支出真實性后，允許稅前扣除的規定執行。相關問題我局將會及時向總局進行報告。

　　五、關于銀行墊付稅費允許企業所得稅稅前扣除的建議

　　您提出的“由于歷史原因法院沒有裁定銀行承擔稅費，銀行確實墊付了債務人稅費的情況下，應明確墊付的稅費允許銀行于企業所得稅稅前扣除;對于法院裁定銀行承擔稅費的，應明確可以憑法院裁定等法律文書和稅費完稅憑證做稅前扣除，并明確在繳納了債務人稅費當年作營業外支出稅前扣除或在處置抵債資產當年作為成本扣除”建議，現行政策已經做出了相關規定，允許予以企業所得稅稅前扣除。

　　處置抵債資產形成的稅費，應當依照相關法律、行政法規的規定，由相關主體承擔。銀行墊付的稅費屬于應收款項，符合《財政部 國家稅務總局關于企業資產損失稅前扣除政策的通知》(財稅〔2009〕57號)、《國家稅務總局關于發布<企業資產損失所得稅稅前扣除管理辦法>的公告》(2011年第25號)規定的條件時，可以作為資產損失稅前扣除。

　　六、關于明確當法院裁定以物抵債，銀行取得抵債房產的房產稅、城鎮土地使用稅的納稅義務時間及納稅義務人的建議

　　您提出的“明確當法院裁定以物抵債，銀行取得抵債房產的房產稅、土地使用稅的納稅時點調整為辦理抵債房產過戶的次月;當法院裁定抵債后，原產權人占用，法院也沒有執行騰房，導致銀行根本無法擁有該等抵押房產的所有權、處置權和使用權時，抵債房產的房產稅和土地使用稅由實際使用人(原產權人)繳納，避免銀行無任何經濟權力或經濟利益流入卻承擔稅負的不公平情況發生”建議，由抵債房產的實際使用人在實際使用期間承擔相關稅費，充分考慮了稅收公平。現有政策已對納稅義務時間及納稅義務人做出明確的規定。

　　關于納稅義務時間的確定，對于由法院裁定以物抵債的房產，無論是否完成登記過戶行為，其產權已發生實質性轉移。其登記過戶時間及法院裁定文書生效時間孰先，則此時間的次月為房產稅、城鎮土地使用稅納稅義務起始時間。關于納稅義務人的確定，《中華人民共和國房產稅暫行條例》第二條規定，房產稅由產權所有人繳納，《關于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》(國稅地字〔1998〕15號)第四條規定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。因此，當法院裁定抵債后，抵債房產的房產稅和土地使用稅應由現產權人繳納。

　　下一步，深圳市稅務局與市中級人民法院將繼續加強就不動產司法拍賣的稅費征繳問題的溝通與協調，持續優化金融業抵押品拍賣及抵債資產稅負征收政策及執行方式，保障金融機構的合法權益，支持金融業更好地促進經濟社會高質量發展!

　　感謝您對稅收工作的關心和支持。

國家稅務總局深圳市稅務局

2023年9月26日