國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局關(guān)于公開征求《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程(征求意見稿)》意見的通知

　　為進(jìn)一步完善我省土地增值稅清算工作流程和工作標(biāo)準(zhǔn)，國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局?jǐn)M修訂《國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》(國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局公告2019年第5號)，現(xiàn)面向社會公開征求意見，歡迎社會各界提交意見和建議。請于2024年5月3日前通過廣東省稅務(wù)局門戶網(wǎng)站-互動交流-意見征集欄目反饋意見建議。

國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局

2024年4月3日

　　稅 屋附件：

　　1.國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程（征求意見稿）.docx

　　2.國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程土地增值稅申報表及附表（征求意見稿）.xlsx

　　3.國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程土地增值稅清算相關(guān)文書（征求意見稿）.docx

國家稅務(wù)總局廣東省稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程(征求意見稿)

　　第一章 總 則

　　第一條 為規(guī)范土地增值稅清算工作流程，統(tǒng)一清算工作標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》及其實(shí)施細(xì)則、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》(國稅發(fā)〔2006〕187號)、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)〈土地增值稅清算管理規(guī)程〉的通知》(國稅發(fā)〔2009〕91號)等規(guī)定，制定本規(guī)程。

　　第二條 本規(guī)程適用于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目及房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的土地增值稅清算工作。

　　第三條 本規(guī)程所稱土地增值稅清算，是指納稅人符合土地增值稅清算條件后，依照稅收法律、法規(guī)及有關(guān)政策規(guī)定，計(jì)算應(yīng)當(dāng)繳納的土地增值稅稅額，并填報土地增值稅清算申報表及附表，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)資料，辦理土地增值稅清算手續(xù)，結(jié)清土地增值稅稅款的行為。

　　第四條 土地增值稅清算主體是土地增值稅的納稅人，稅務(wù)機(jī)關(guān)負(fù)責(zé)土地增值稅清算的受理和審核。

　　第五條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)與財政、發(fā)改、住建、自然資源等部門的信息交換協(xié)作，充分利用第三方信息，強(qiáng)化土地增值稅清算管理。

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)毓こ淘靸r指標(biāo)，結(jié)合市場因素，確定前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)。在清算審核過程中，稅務(wù)機(jī)關(guān)可聘請工程造價等專業(yè)機(jī)構(gòu)及相關(guān)專業(yè)人員提供工程造價咨詢、鑒定服務(wù)。

　　第六條 納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;

　　(二)整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;

　　(三)直接轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的;

　　(四)申請注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。

　　第七條 對符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：

　　(一)已竣工驗(yàn)收(備案)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項(xiàng)目可售建筑面積的比例(以下簡稱“銷售比例”)在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;

　　(二)清算單位已取得的最后一份銷售(預(yù)售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證滿三年仍未銷售完畢的;

　　(三)進(jìn)入法定破產(chǎn)清算程序但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;

　　(四)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失的。

　　上述第七條第(一)項(xiàng)中“該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”是指已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積與出租或自用的可售建筑面積合計(jì)占房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目總可售建筑面積的比例在85%以上;第(二)項(xiàng)中“銷售(現(xiàn)售)備案證滿三年仍未銷售完畢的”，包括不需辦理銷售(現(xiàn)售)備案手續(xù)但辦理新建商品房首次登記滿三年仍未銷售完畢的。

　　第八條 納稅人應(yīng)如實(shí)申報繳納土地增值稅，保證清算申報的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性、合理性和相關(guān)性。

　　第九條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)為納稅人提供優(yōu)質(zhì)納稅服務(wù)，加強(qiáng)土地增值稅政策宣傳輔導(dǎo)，及時對納稅人清算申報的收入、扣除項(xiàng)目金額、增值額、增值率以及應(yīng)補(bǔ)(退)稅額等情況進(jìn)行審核，依法征收土地增值稅。

　　第二章 項(xiàng)目管理

　　第十條 納稅人應(yīng)在取得國有土地使用權(quán)并獲得首張房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工許可證之日起30日內(nèi)辦理項(xiàng)目報告，取得土地增值稅項(xiàng)目編碼。納稅人后續(xù)取得有關(guān)部門立項(xiàng)、規(guī)劃、施工、銷(預(yù))售、竣工等審批備案資料，應(yīng)在次月15日前更新項(xiàng)目報告。

　　項(xiàng)目報告應(yīng)與本規(guī)程第十六條規(guī)定的清算單位相匹配，一個項(xiàng)目編碼對應(yīng)一個清算單位。因立項(xiàng)變更、規(guī)劃調(diào)整等原因需要對原項(xiàng)目進(jìn)行拆分合并的，納稅人應(yīng)自發(fā)生變化之日起30日內(nèi)提交有關(guān)資料，申請項(xiàng)目拆分或合并。

　　第十一條 稅務(wù)機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施臺賬管理，跟蹤項(xiàng)目規(guī)劃、施工、銷售、竣工、達(dá)清算條件情況，輔導(dǎo)納稅人做好項(xiàng)目報告、更新房源信息和房屋銷售情況，做到稅務(wù)管理、納稅服務(wù)與項(xiàng)目開發(fā)同步。

　　第十二條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)重視納稅人項(xiàng)目開發(fā)期間的會計(jì)核算工作，對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，輔導(dǎo)納稅人根據(jù)清算要求合理歸集收入、成本、費(fèi)用。

　　第三章 預(yù)征管理

　　第十三條 納稅人取得房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目首張預(yù)售(銷售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證后，在次月15日前向稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理預(yù)(銷)售報告。后期取得新的預(yù)售(銷售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證時，應(yīng)于取得次月15日前更新報告。

　　納稅人報告銷售(預(yù)售)許可證或銷售(現(xiàn)售)備案證信息時，應(yīng)同時報送對應(yīng)的土地增值稅項(xiàng)目房源信息，并按季度更新銷售情況，報送信息包括但不限于已售房源的網(wǎng)簽合同編號、房地產(chǎn)類型、合同簽訂時間、合同金額等。

　　第十四條 納稅人應(yīng)區(qū)分不同房地產(chǎn)類型銷售收入，按照規(guī)定的預(yù)征率及時準(zhǔn)確申報預(yù)繳土地增值稅。對保障性住房暫不預(yù)征土地增值稅。

　　第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，按以下方式確認(rèn)土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)：

　　土地增值稅預(yù)征計(jì)征依據(jù)=預(yù)收款÷(1+增值稅適用稅率或征收率)

　　適用一般計(jì)稅方法的，按照適用稅率計(jì)算;適用簡易計(jì)稅方法的，按照征收率計(jì)算。

　　第四章 清算申報受理

　　第十六條 土地增值稅以發(fā)改部門審批(備案)的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算。對同一個發(fā)改立項(xiàng)審批(備案)的項(xiàng)目，分期進(jìn)行開發(fā)的，以分期項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，具體根據(jù)政府規(guī)劃部門核發(fā)的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》所載內(nèi)容確認(rèn)。對連續(xù)24個月內(nèi)取得的多份《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》，可結(jié)合施工、銷售(預(yù)售)、竣工驗(yàn)收等情況確定清算單位。

　　經(jīng)縣級以上(含縣級)人民政府審批的城市更新、城中村改造等項(xiàng)目，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可綜合立項(xiàng)批復(fù)、規(guī)劃實(shí)施方案等情況合理確定清算單位。

　　同一個項(xiàng)目既建造普通住宅，又建造其他類型房地產(chǎn)的，應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，分別清算土地增值稅。

　　第十七條 稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)對土地增值稅清算項(xiàng)目實(shí)行分類管理。

　　對符合本規(guī)程第六條規(guī)定的項(xiàng)目，納稅人應(yīng)當(dāng)在滿足條件之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供本規(guī)程第十八條要求的資料、辦理清算申報手續(xù)，并于90日屆滿次月15日前繳納土地增值稅稅款;若清算申報為退稅情況，則在土地增值稅清算審核結(jié)束后，由納稅人在規(guī)定期限辦理補(bǔ)(退)稅手續(xù)。

　　對符合本規(guī)程第七條規(guī)定的項(xiàng)目，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)加強(qiáng)跟蹤管理，定期評估,對確定需要進(jìn)行清算的項(xiàng)目，及時發(fā)出清算通知書。納稅人應(yīng)在收到清算通知書之日起90日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提供本規(guī)程第十八條要求的資料、辦理清算申報手續(xù)，并于90日屆滿次月15日前繳納土地增值稅稅款;若清算申報為退稅情況，則在土地增值稅清算審核結(jié)束后，由納稅人在規(guī)定期限辦理補(bǔ)(退)稅手續(xù)。

　　第十八條 納稅人在辦理土地增值稅清算申報手續(xù)時，應(yīng)提供下列資料：

　　(一)土地增值稅清算申報表及其附表(具體格式見附件1)。

　　(二)與清算項(xiàng)目有關(guān)的書面說明及相關(guān)佐證資料，主要內(nèi)容應(yīng)包括房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、用地、容積率、分期開發(fā)情況、成本費(fèi)用的計(jì)算和分?jǐn)偡椒ā�銷售、關(guān)聯(lián)方交易、融資、不同類型房產(chǎn)的銷售均價、房地產(chǎn)清算項(xiàng)目稅款繳納等基本情況及稅務(wù)機(jī)關(guān)需要了解的其它情況。具體內(nèi)容應(yīng)包括：

　　1.項(xiàng)目總建筑面積、可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況、非可售建筑面積及其具體構(gòu)成情況等說明。項(xiàng)目立項(xiàng)文件、用地規(guī)劃許可證、工程規(guī)劃許可證、施工許可證、銷售(預(yù)售)許可證、銷售(現(xiàn)售)備案證、權(quán)屬證明及測繪文件等資料。

　　2.對納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時開發(fā)多個項(xiàng)目的，應(yīng)說明項(xiàng)目分期情況、不同項(xiàng)目之間共同成本費(fèi)用總額及其分?jǐn)偳闆r。

　　3.商品房銷售明細(xì)表以及將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)的情況說明。

　　4.取得國有土地使用權(quán)的情況及相應(yīng)的出(轉(zhuǎn))讓合同、出讓金(地價款)憑證等資料。

　　5.開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本構(gòu)成及相關(guān)合法有效憑證;拆遷(回遷)合同、勘察設(shè)計(jì)合同、工程施工合同、監(jiān)理合同、材料采購合同和相關(guān)的預(yù)決算報告、工程結(jié)算報告、工程施工圖、竣工圖、工程量清單、設(shè)計(jì)圖、管理人員架構(gòu)及人員明細(xì)等資料。工程造價高于當(dāng)?shù)乜鄢��?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)報送造價書面說明等資料。

　　6.對納稅人開發(fā)項(xiàng)目中的公共配套設(shè)施，應(yīng)按照建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有、無償移交給政府或公用事業(yè)單位、自用或有償轉(zhuǎn)讓進(jìn)行分項(xiàng)分類說明，并附上相關(guān)憑證。

　　7.融資情況說明及相關(guān)的借款合同、利息結(jié)算通知單等資料。

　　8.企業(yè)財務(wù)核算體系和內(nèi)部控制制度。

　　9.關(guān)聯(lián)交易情況說明。

　　(三)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報送項(xiàng)目會計(jì)資料的，還應(yīng)提供會計(jì)憑證資料。

　　(四)納稅人可自愿委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)代理申報、審核鑒證;已委托涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)代理申報、審核鑒證的納稅人，應(yīng)報送涉稅專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)出具的報告。

　　第十九條 主管稅務(wù)機(jī)關(guān)收到納稅人清算資料后，對符合清算條件且清算資料完備的項(xiàng)目，予以受理并出具受理通知書。

　　納稅人符合清算條件，但報送的清算資料不全的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)通知納稅人補(bǔ)正資料，納稅人在收到通知之日起15日內(nèi)補(bǔ)正清算資料。

　　納稅人在限期內(nèi)補(bǔ)正全部資料的，予以受理。

　　在限期內(nèi)補(bǔ)正確定收入、扣除項(xiàng)目金額的關(guān)鍵資料，經(jīng)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的，予以受理。

　　逾期未能補(bǔ)正關(guān)鍵資料，由納稅人書面確認(rèn)，確因客觀原因造成資料難以補(bǔ)正的，予以受理。

　　第五章 清算審核重點(diǎn)

　　第二十條 清算審核包括案頭審核、實(shí)地審核。

　　案頭審核是指對納稅人報送的清算資料進(jìn)行數(shù)據(jù)、邏輯審核，重點(diǎn)審核項(xiàng)目歸集的一致性、完整性和數(shù)據(jù)計(jì)算準(zhǔn)確性等。

　　實(shí)地審核是指在案頭審核的基礎(chǔ)上，通過對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)地查驗(yàn)等方式，對納稅人申報情況的客觀性、真實(shí)性、合理性、相關(guān)性進(jìn)行審核。應(yīng)結(jié)合項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、施工資料，重點(diǎn)實(shí)地查核項(xiàng)目的樓棟、道路、擋土墻、綠化、學(xué)校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等的工程量，確定學(xué)校、幼兒園、會所、體育場館、酒店、車位等的產(chǎn)權(quán)歸屬。

　　第二十一條 審核收入情況時，應(yīng)重點(diǎn)審核納稅人預(yù)售款和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)收益是否全部結(jié)轉(zhuǎn)收入以及銷售價格是否明顯偏低。應(yīng)結(jié)合銷售發(fā)票、銷售合同(含主管部門網(wǎng)上備案登記資料)、銷售(預(yù)售)許可證、銷售(現(xiàn)售)備案證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)及其它有關(guān)資料，重點(diǎn)審核銷售明細(xì)表、房地產(chǎn)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)性，以核實(shí)計(jì)稅收入;對銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行審核;對營改增后應(yīng)稅收入是否不含增值稅進(jìn)行審核。

　　稅務(wù)機(jī)關(guān)可通過實(shí)地查驗(yàn)，確認(rèn)是否少計(jì)、漏計(jì)事項(xiàng)，確認(rèn)是否將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等情況。

　　對納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)成交價格明顯偏低且無正當(dāng)理由的，按本規(guī)程第二十二條第(一)項(xiàng)規(guī)定確定其收入。

　　前述正當(dāng)理由一般包括：

　　(一)人民法院判決或裁定確定轉(zhuǎn)讓價格的;

　　(二)司法拍賣確定成交價格的;

　　(三)縣級以上人民政府或政府主管部門確定轉(zhuǎn)讓價格的;

　　(四)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他情形。

　　第二十二條 非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入審核。

　　(一)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時應(yīng)視同銷售房地產(chǎn),其收入按下列方法和順序確認(rèn)：

　　1.按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定;

　　2.參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。

　　第二十三條 土地增值稅扣除項(xiàng)目審核的內(nèi)容包括：

　　(一)取得國有土地使用權(quán)所支付的金額。

　　(二)房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括：土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用。

　　(三)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。

　　(四)與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。

　　(五)國家規(guī)定的其他扣除項(xiàng)目。

　　第二十四條 納稅人辦理土地增值稅清算所附送的前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用的憑證資料不符合清算要求或不實(shí)的，應(yīng)按主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求提供情況說明和佐證資料。主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)充分聽取納稅人的意見，對納稅人提供的事實(shí)、證據(jù)予以復(fù)核，必要時引用工程造價機(jī)構(gòu)或?qū)�業(yè)人員意見，經(jīng)集體審議后，認(rèn)為事實(shí)不清、證據(jù)不足的，參照土地增值稅扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)據(jù)以計(jì)算扣除。

　　憑證資料不符合清算要求或不實(shí)是指存在下列情形之一：

　　1.不能完整提供工程竣工、工程結(jié)算、工程監(jiān)理等方面資料的，或未按國家有關(guān)規(guī)定、程序、手續(xù)進(jìn)行工程結(jié)算的;

　　2.工程結(jié)算項(xiàng)目建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢��?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)無正當(dāng)理由的;

　　3.擋土墻、樁基礎(chǔ)、戶內(nèi)裝修、玻璃幕墻、干掛石材、園林綠化等工程不能提供完整的工程施工圖、竣工圖、工程量清單、材料苗木清單(總平面喬灌木配置圖)的;

　　4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與工程承包企業(yè)互為關(guān)聯(lián)企業(yè)，建安造價高于當(dāng)?shù)乜鄢��?xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的;

　　5.大額工程款采取現(xiàn)金支付或支付資金流向異常的。