南昌市房地產市場平穩健康有序發展工作領導小組關于印發《關于進一步推動我市房地產市場平穩健康發展若干措施意見》的通知

洪房健字[2024]1號                                      2024-7-31

各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局，市房地產市場平穩健康有序發展工作領導小組成員單位，市委組織部、市法院、市教育局、市人社局、市商務局、市衛健委、市國資委、市機關事務管理局：

　　《關于進一步推動我市房地產市場平穩健康發展若干措施意見》已經市政府同意，現印發給你們，請認真抓好貫徹落實。

南昌市房地產市場平穩健康有序發展工作領導小組

2024年7月31日

關于進一步推動我市房地產市場平穩健康發展若干措施意見

　　為貫徹落實上級決策部署，更好滿足群眾剛性和改善性住房需求，應對房地產市場形勢變化，促進我市房地產市場平穩健康發展，結合我市實際，提出以下措施意見：

　　一、優化購房政策，滿足市場需求

　　(一)支持新引進人才購房。對來昌工作并首次在昌繳納社保的全日制博士、全日制碩士及高級技師(機關事業單位在編人員除外)在昌首次購買商品住房，分別給予每人一次性購房補貼10萬元、6萬元，申領購房補貼須在昌繳納社保滿12個月。(責任單位：市委組織部、市人社局、市住房和城鄉建設局、市自然資源和規劃局)

　　(二)鼓勵推行分類購房補貼政策。各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局結合自身財力狀況，精準施策，分類設置購房補貼優惠措施，具體補貼標準由各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局制定。(責任單位：各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局)

　　(三)對生育家庭實施差異化購房優惠。多子女(二孩及以上)家庭的本市繳存職工，符合租房提取住房公積金條件的，提取額度上浮20%;符合住房公積金貸款條件的多子女家庭，購房時申請住房公積金貸款的，貸款額度上浮20%。鼓勵商業銀行對多子女家庭的二套房個人住房貸款按首套房政策執行。(責任單位：南昌住房公積金管理中心、市地方金融管理局，各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局)

　　(四)開展“以舊換新”活動。積極落實《關于印發〈關于促進我市房地產市場“以舊換新”工作的通知〉的通知》(洪住建字〔2024〕129號)。對在規定時間、規定范圍參與“以舊換新”居民所購新建商品住房，由受益財政按購房合同金額的2.0%給予補貼。(責任單位：市住房和城鄉建設局、市自然資源和規劃局、市財政局、市稅務局，各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局)

　　(五)落實交易稅費優惠政策。落實居民個人換購住房個人所得稅政策，自2022年10月1日至2025年12月31日，納稅人出售自有住房并在現住房出售后1年內，在同一城市重新購買住房的，可按規定申請退還其出售現住房已繳納的個人所得稅。(責任單位：市稅務局)

　　(六)下調存量房交易計稅價格。稅務部門會同住房城鄉建設部門，做好下調存量房交易計稅價格工作。住房城鄉建設部門將市場價格連續3個月環比下降且累計幅度超過10%的地區信息傳遞至稅務部門，稅務部門及時下調存量房交易計稅價格，打通房產置換鏈條。(責任單位：市稅務局、市住房和城鄉建設局)

　　(七)提高公積金貸款最高額度。為滿足繳存職工購房需求，對南昌市行政區域購房的，申請住房公積金貸款最高額度調增至雙繳存職工90萬元、單繳存職工80萬元。(責任單位：南昌住房公積金管理中心)

　　(八)優化個人住房公積金貸款政策。全面推行住房公積金異地貸款政策，支持全國范圍內住房公積金繳存職工在本市購房申請貸款;進一步推進靈活就業人員參加住房公積金制度，加大對靈活就業人員自住住房需求的支持力度;自文件印發之日至2024年12月31日期間在本市購買住房的繳存職工申請住房公積金貸款后，可提取住房公積金賬戶余額，實現“既提又貸”;職工家庭在當地無成套住房，在全國范圍內第一次使用公積金貸款或者公積金首次貸款已結清并再次申請公積金貸款的，執行首套房貸款政策。(責任單位：南昌住房公積金管理中心)

　　(九)明確個人住房套數認定標準。住房公積金和商業性個人住房貸款的居民家庭住房套數以擬購房所在地縣區不動產登記的住宅套數為依據，農村宅基地自建房不計入住房套數。(責任單位：市住房和城鄉建設局、市自然資源和規劃局、南昌住房公積金管理中心)

　　(十)優化調整學位準入政策。在學位供給允許的情況下，對購買新建商品住房的，支持購房人憑網簽備案的新建商品房買賣合同及契稅繳納憑證和適齡兒童、少年戶口申請入學，具體由當地教育部門根據學位情況妥善統籌安排。(責任單位：市教育局)

　　二、調整供給結構，優化資源配置

　　(十一)科學規劃增量優質住房用地。支持結合實際和新增優質住房需求，在詳細規劃編制中，將近郊區，中心城區臨江、臨湖、近山等生態環境優美以及公共服務和基礎設施配套較好的區域作為優質住房重點建設片區。支持對尚未開發建設、擬申請商品住宅品質提升項目，在符合國土空間總體規劃，不突破公共服務設施和基礎配套設施承載力的前提下，對所涉及的詳細規劃進行修改調整，合理降低開發強度上限，適應高品質住宅項目的中低開發強度、高品質開發建設需求。對擬出讓的商品住宅用地，經屬地報市、縣人民政府同意后，可簡化程序對地塊所涉及的詳細規劃進行圖則維護，適當降低宗地開發規模、適當降低住宅開發強度上限和適當降低或取消地塊配套商業開發量比例。支持各地參照《江西省商品住宅品質提升設計指引(試行)》，落實綠色、低碳、智能、安全的好房子理念，優化居住區設計，提高建筑品質，加大低密度住宅供給，并按照《南昌市城市森林花園住宅試點實施方案(試行)》推進城市森林花園住宅建設。(責任單位：市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局，各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局)

　　(十二)合理調整存量用地規劃條件。自文件印發之日至2027年12月31日，對存量房地產項目用地，為提高公共服務設施水平和增加公共空間等正向優化，確需調整規劃條件的，依據國土空間總體規劃，完成所在片區公共服務設施容量評估、交通影響評價等可行性研究，在確保安全、公正、不妨礙相鄰關系基礎上，按程序依托國土空間規劃“一張圖”予以調整。如涉及修改詳細規劃的，應按法定程序進行。規劃條件依法調整后，應簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同，相應調整土地出讓價款。(責任單位：市自然資源和規劃局，各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局)

　　(十三)優化容積率計算規則。自本文件印發之日起，通過招拍掛方式新取得建設用地使用權的項目，按規定配建的垃圾收集房、公共廁所、變電房(配電室)、開關站、開閉所，以及風雨連廊、首層架空層、上人屋面等作為公共空間供業主免費使用的建筑，按土地出讓合同約定無償移交的幼兒園、老年人日間照料中心、社區用房等建筑面積不納入項目容積率計算;每戶住宅設置設備平臺水平投影面積之和不超過該套型總建筑面積的3%且最高不超過5平方米的，不計算建筑面積和容積率;超出前述部分面積，按其水平投影面積計算建筑面積和容積率。(責任單位：市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局，各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局)

　　(十四)調整陽臺進深、建筑層高約束條件。在保證結構安全條件下，住宅項目主陽臺進深不應大于2.4米，次陽臺進深不應大于1.5米，在此進深內的，按其水平投影面積的 1/2計算建筑面積并計入容積率，超出規定部分按全面積計算建筑面積并計入容積率。住宅各類陽臺水平投影面積之和不得大于建筑面積(含陽臺水平投影面積)的15%，超出部分按全面積計算建筑面積并計入容積率。普通住宅建筑標準層結構層高不大于 3.6米;當結構層高大于 3.6米時，不論層內是否有隔層，按該層水平投影面積的K倍計算建筑面積，并計入容積率，k=h÷3.6(h為建筑結構層高)。已批未開工建設的項目，允許對原設計方案進行調整。若項目經相關部門認定為商品住宅品質提升項目，相關要求按《江西省商品住宅品質提升設計指引(試行)》執行。(責任單位：市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局，各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局)

　　(十五)支持調整住房套型結構及裝修比例。對原已進行規劃設計但未開工的商品住宅項目，在不超過原建筑密度、容積率、綠地率、限高、日照等修建性規劃指標和不改變原建筑風格并滿足公建配套的前提下，允許房地產開發企業適當調整套型結構，滿足合理的自住和改善性住房需求。原土地出讓條件中設有全裝修要求的項目，對其尚未開工建設的部分，不再作全裝修的強制性要求。(責任單位：市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局，各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局)

　　(十六)優化住宅項目停車配建標準。在已建成、在建或已批復軌道交通建設規劃中的軌道站點出入口500米范圍內的項目，機動車配建標準可折減20%;800米范圍內的項目，可折減10%;其他要求按我市最新的建設項目停車配建標準執行。(責任單位：市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局，各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局)

　　(十七)優化新增用地供應節奏。根據市場需求及時優化住宅用地和商業服務業用地的規模、布局和結構，完善對應商品房去化周期、房地產用地存量的房地產用地供應調節機制，合理控制新增房地產用地供應。以市本級、各縣(含新建區)為統計單元，合理控制新增房地產用地。對商品住宅去化周期超過36個月的，原則上暫停新增商品住宅用地新增建設用地報批、出讓;商品住宅去化周期在18個月(不含)至36個月之間的地區，按照“盤活多少、供應多少”的原則，根據本年度內盤活的存量商品住宅用地面積(包括竣工和收回)動態確定其新出讓的商品住宅用地面積上限，商品住宅去化周期、盤活存量商品住宅用地數據按季度動態更新。對商業辦公類商品房去化周期連續3個月超過36個月的，除省、市重點招商項目外，原則上暫停新的商業服務業用地新增建設用地報批、出讓，市重點招商項目由縣區、開發區、灣里管理局報請市政府認定。(責任單位：市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局、市發改委、市商務局，各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局)

　　(十八)推動城中村和危舊房改造。加快推進城中村改造拆除新建項目和城市危舊房整治工作，特別是存在嚴重安全隱患的預制樓板房屋要結合屬地實際情況采取整治措施。在城中村改造制定年度計劃時，明確各類安置方式的具體規模，其中拆舊建新的，大力推行采用“房票”安置方式進行安置。(責任單位：各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局，市住房和城鄉建設局、市自然資源和規劃局)

　　三、穩定市場預期，妥善應對風險

　　(十九)優化開發項目“一房一價”。規范市場價格公示行為，要求房企按市場行情合理定價，穩定市場價格預期。南昌兩級法院依法穩妥開展“法拍房”工作，住建部門積極配合法院依法合理確定“法拍房”的起拍價，做好商品房價格的監測。(責任單位：市住房和城鄉建設局、市市場監督管理局、市中級人民法院)

　　(二十)強化融資協調機制。搭建政銀企對接平臺，建立會商機制，幫助開發企業完善手續，做到“應進盡進”，推動銀行支持“白名單”項目正向激勵機制，鼓勵銀行機構對符合要求的項目“應貸盡貸”，滿足房地產項目合理融資需求。(責任單位：市住房和城鄉建設局、市地方金融管理局，各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局)

　　(二十一)合理降低房地產企業開發成本。鼓勵企業和銀行通過申請新建商品房預告(抵押)登記保障自身權益，適當降低按揭貸款保證金比例，符合保證金解付條件的存量按揭貸款保證金應將保證金退付至規定賬戶內。有關部門要督促企業按出讓合同約定的期限和比例繳納土地出讓價款。對納入處置閑置存量土地項目清單，以及調整規劃條件后簽訂出讓合同變更協議或重新簽訂出讓合同的情形，確需延期繳納土地出讓價款的，可按規定經市、縣人民政府批準，協商調整約定的分期繳納時間和比例，適當延遲價款繳納時間，最遲應在出讓合同簽訂之日起兩年內繳清。新出讓的住宅商服類用地出讓金繳款期限和競買保證金比例仍按《關于優化調整土地出讓競買保證金比例和土地出讓金繳款期限的通知》(洪府辦字〔2022〕441號)執行，支持土地競買人使用銀行業金融機構開具的不可撤銷、見索即付式的保函繳納土地交易市場競買保證金。(責任單位:市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局、市財政局、市稅務局、市地方金融管理局，各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局)

　　(二十二)穩妥處置閑置土地。落實關于妥善處置閑置存量土地的政策規定，對2024年3月31日之前供應，目前尚未開工以及已開工未竣工的房地產用地，在2027年12月31日前可通過鼓勵企業優化開發、促進市場流通轉讓、政府收回收購等方式妥善處置。收回收購的存量土地，鼓勵優先用于保障性住房和公共基礎設施建設，也可優化規劃條件后重新供應，幫助企業紓困解難。(責任單位：市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局，各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局)

　　(二十三)支持開發用地轉讓盤活。自該文件印發之日至2027年12月31日，對于因規劃調整、企業經營困難或破產造成無法全部開發利用的土地，由開發企業提出申請，經市、縣人民政府批準，可按規定分割宗地。除土地出讓合同、產業監管協議或者招商引資協議中有關產業項目建設約定未履約外，對于企業因經營需要不再繼續開發，或無法繼續開發的部分，可分割宗地轉讓給其他經營主體開發利用。允許未達到項目投資額25%的土地，在簽訂轉讓協議后，先辦理預告登記，保障受讓人合法權益，允許受讓人憑預告登記證明依次辦理項目建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可、施工許可證、消防設計審查等規劃、建設、消防審批手續，在投資額達到法定轉讓條件后再辦理轉移登記和各項竣工驗收交付手續。推動房地產用地轉讓時“帶押過戶”，促進土地二級市場流通轉讓。(責任單位：市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局，各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局)

　　(二十四)支持分期辦理建設工程規劃及施工許可。支持多地塊房地產開發項目以獨立地塊為單位分期開發建設，并以地塊為單位分期核發《建設工程規劃許可證》等審批手續、分期進行規劃核實。房地產開發項目可采取“容缺+告知承諾制”方式，分階段、分批次辦理施工許可證(含質量安全監督登記)。(責任單位：市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局，各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局)

　　(二十五)鼓勵收購商品房去庫存。綜合考慮全市保障性住房實際需求、商品房市場庫存水平等因素，按照“政府主導、市場化運作”的思路，以需定購，適時收購部分已建成存量商品房用作保障性住房。鼓勵機關企事業單位等市場主體購買庫存房作為辦公或員工宿舍、周轉房等，有效去庫存。(責任單位：市國資委、市發改委、市住房和城鄉建設局、市機關事務管理局，各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局)

　　(二十六)加快解決不動產登記歷史遺留問題。落實屬地政府主體責任，充分發揮工作專班的作用，加快解決已交付商品住宅項目各類影響辦證的問題，對未竣工驗收、未規劃核實、土地被抵押、涉及查封等導致辦證難的各種情形，實行分類施策，開展集中攻堅，補充完善相關手續，辦理登記發證。(責任單位：市自然資源和規劃局、市住房和城鄉建設局、市地方金融管理局、市中級人民法院、市稅務局，各縣(區)政府、開發區管委會、灣里管理局)