房地產(chǎn)企業(yè)中會(huì)有“明股實(shí)債”的融資方式，兼顧了債務(wù)和權(quán)益的雙重屬性，放眼整個(gè)資本進(jìn)入和退出全程來(lái)看，本質(zhì)上屬于債權(quán)性質(zhì)，但又披了股權(quán)的外衣，其實(shí)這件外衣也不是可有可無(wú)，因?yàn)橥顿Y者可以通過(guò)股權(quán)外衣保障債權(quán)資金的安全。鑒于明股實(shí)債的情況，《國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)混合性投資業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理問(wèn)題的公告》（國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第41號(hào)）專門進(jìn)行了規(guī)定。

1、正確認(rèn)識(shí)資金進(jìn)入和退出模式

信托資金進(jìn)入形式上采用增資的方式，擁有企業(yè)股權(quán)，但是國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第41號(hào)規(guī)定該投資：（三）投資企業(yè)對(duì)被投資企業(yè)凈資產(chǎn)不擁有所有權(quán)；（四）投資企業(yè)不具有選舉權(quán)和被選舉權(quán)；（五）投資企業(yè)不參與被投資企業(yè)日常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；也就是說(shuō)雖然形式上以股權(quán)方式進(jìn)入，但本質(zhì)上需要遵循債權(quán)的相關(guān)約定，日常經(jīng)營(yíng)中信托公司股東履行控股監(jiān)督，企業(yè)原有原股東負(fù)責(zé)項(xiàng)目公司日常經(jīng)營(yíng)，不過(guò)對(duì)于影響信托計(jì)劃的企業(yè)重大經(jīng)營(yíng)活動(dòng)上信托機(jī)構(gòu)具有一票否決權(quán)，這個(gè)安排其實(shí)和債權(quán)性質(zhì)很類似，債權(quán)人也會(huì)對(duì)企業(yè)提出各種資金運(yùn)用和管理上的限制，但并不屬于參與日常經(jīng)營(yíng)的范疇。

關(guān)于資金的退出方面，信托主體退出無(wú)外乎兩種方式：第一種是由地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行減資，實(shí)現(xiàn)信托主體的退出；第二種方式是由原房地產(chǎn)企業(yè)的大股東從信托主體回購(gòu)股權(quán)的方式實(shí)現(xiàn)信托主體的退出或信托主體變賣股權(quán)退出。很明顯，國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第41號(hào)采用了第一種退出模式，那么從形式上來(lái)看資金退出屬于信托的減資行為。當(dāng)然也有專家認(rèn)為信托投資應(yīng)該由其他股東將信托股權(quán)回購(gòu)，并不是由被投資企業(yè)贖回或償還本金，可能主要是為了規(guī)避股權(quán)回購(gòu)時(shí)，也就是撤資時(shí)會(huì)涉及到分配被投資企業(yè)資產(chǎn)的相關(guān)法律的約定，但實(shí)際上“明股實(shí)債”形式上還需要考慮“股”的因素，所以資金退出作為減資處理比較合適的。如果是原股東回購(gòu)股權(quán)的方式，那么當(dāng)初信托進(jìn)來(lái)的意義在哪里呢？股東當(dāng)時(shí)缺錢？那回購(gòu)的時(shí)候怎么有錢了？要么是股東當(dāng)時(shí)不想出錢？既然不想出怎么又想回購(gòu)了呢？因此既然企業(yè)想做大資本金獲得發(fā)展，股東為什么不自己直接投錢，反而要引入信托投資這樣天天給自己投反對(duì)票添堵的第三者呢？好玩？還是股東有受虐傾向？好像說(shuō)不通。

2、正確處理企業(yè)所得稅問(wèn)題

明股實(shí)債混合性投資的收益來(lái)自于兩部分：因此在企業(yè)所得稅處理上主要關(guān)注這兩方面的處理。

第一是投資協(xié)議中規(guī)定的固定利率收取的利息，國(guó)家稅務(wù)總局公告2013年第41號(hào)規(guī)定被投資企業(yè)可以確認(rèn)為利息支出在稅前扣除，關(guān)于可以扣除的利息多少實(shí)際上可以按照實(shí)際額度扣減，這樣的法規(guī)精神在國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年34號(hào)中規(guī)定也有體現(xiàn)，企業(yè)可以按照實(shí)際貸款利率進(jìn)行扣除。

第二部分是資本退出贖回價(jià)格和本金的差額，這部分作為債務(wù)重組損益進(jìn)行處理，也就是說(shuō)不管是資金退出的溢價(jià)或者折價(jià)都作為債務(wù)重組損益處理，也不需要按照股權(quán)轉(zhuǎn)讓來(lái)處理了，既然明股實(shí)債只是穿了一件股權(quán)的衣服，那么你退出的時(shí)候也不會(huì)讓你按照股權(quán)的那套處理，避免了股權(quán)交易價(jià)格是否公允的問(wèn)題，應(yīng)該說(shuō)是簡(jiǎn)化了明股實(shí)債涉稅問(wèn)題的處理。

當(dāng)然明股實(shí)債業(yè)務(wù)，資本退出的時(shí)候究竟是溢價(jià)還是折價(jià)，實(shí)際上在于投資各方的約定，首先投資合同規(guī)定的利率不能過(guò)高，基本上按照同類金融機(jī)構(gòu)貸款利率上浮30%以內(nèi)還是可以考慮的，原因是利息過(guò)高可能在被投資單位稅前將不能抵扣，雖然國(guó)家稅務(wù)總局公告2011年34號(hào)規(guī)定可以按照實(shí)際利率進(jìn)行扣除，但各地執(zhí)行上仍然按照銀行類金融機(jī)構(gòu)的利率水平進(jìn)行扣除的情況比較多，有的甚至只認(rèn)可基準(zhǔn)利率，不認(rèn)可浮動(dòng)利率，這樣的處理著實(shí)讓人難以理解。因此在投資協(xié)議的利率約定上還需要結(jié)合當(dāng)?shù)氐睦�息扣除�?zhí)行口徑進(jìn)行安排，將收益在利息和退出機(jī)制上進(jìn)行合理安排。

關(guān)于明股實(shí)債的認(rèn)定要深入理解法規(guī)精神，不要簡(jiǎn)單以為資本退出必須讓股東回購(gòu)股權(quán)才行，房地產(chǎn)企業(yè)之所以會(huì)選擇明股實(shí)債的融資方式，目的也是為了做大資本金，爭(zhēng)取到更多的融資渠道和市場(chǎng)機(jī)會(huì)。所以34號(hào)公告給我們講的是基本的道理，股東就是不想出錢的，就是想利用別人的資金壯大自己，打腫臉充個(gè)胖子圖個(gè)面子，面子有了自然里子就有了。所以我們認(rèn)為把道理講清楚要比把法規(guī)講清楚更重要，法規(guī)不會(huì)可以查，道理不明白那就徹底沒(méi)救了。