房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理辦法?

一、首先房地產(chǎn)公司開發(fā)項(xiàng)目所得稅的管理主要分為兩塊：

　　1、商品房銷售部分：這部分的納稅人才是房地產(chǎn)公司

　　2、建設(shè)安裝工程部分：這部分的納稅人是工程承包方

　　二、稅務(wù)部門對所得稅的管理：

　　1、如果帳目健全，核算真實(shí)的話可以申請查帳征收，而查帳征收中就有一個(gè)預(yù)征的概念，就是納稅人每月或者是每季度根據(jù)利潤自己計(jì)算出稅款預(yù)先申報(bào)繳納，然后年末稅務(wù)部門再查帳匯算清繳，多退少補(bǔ)。

　　2、如果沒有帳目或者帳目不健全不真實(shí)的話，那么稅務(wù)部門就會采用核定征收，

　　核定征收也分兩種，一種是核定應(yīng)稅所得率征收，一種是定額征收。而房地產(chǎn)業(yè)一般都是實(shí)行核定應(yīng)稅所得率征收，什么意思呢？就是稅務(wù)部門會根據(jù)行業(yè)不同、營業(yè)額高低制訂出各行各業(yè)的大概成本利潤率（稅務(wù)部門叫做應(yīng)稅所的率），房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該是10%-12%左右，建筑業(yè)應(yīng)該是6%-8%左右，而企業(yè)所得稅稅率是25%，那么10%-12%*25%就等于房地產(chǎn)業(yè)稅率是2.5%-3%，建筑業(yè)稅率是1.5%-2%左右，這種管理方式近似于營業(yè)稅的管理，就是不會管你利潤的高低，收入是多少，一律按收入附征，其納稅時(shí)間是當(dāng)月稅款次月15日前申報(bào)繳納。

　　3、幾個(gè)特殊規(guī)定：其一，對于建筑業(yè)的收入實(shí)現(xiàn)時(shí)間確認(rèn)比較特殊，由于工程項(xiàng)目清算時(shí)間跨度長，工程期內(nèi)工程款的支付一般都是采取的預(yù)支、借款等形式，所以稅務(wù)部門規(guī)定不管支付的工程款是暫借還是預(yù)支都視同收入實(shí)現(xiàn)

　　其二，房地產(chǎn)業(yè)收入確認(rèn)的特殊規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)商收取的一切費(fèi)用都算收入，包括代辦證件費(fèi)用、代收的物業(yè)管理費(fèi)裝修水電費(fèi)等雜費(fèi)

　　其三，對經(jīng)濟(jì)適用房、普通住宅有特殊優(yōu)惠政策，如有需要了解私下再談。

　　其四，現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠政策是國家對于經(jīng)濟(jì)危機(jī)所出臺的臨時(shí)優(yōu)惠政策，并不會長久，所以不要拿現(xiàn)在的政策指導(dǎo)以后的經(jīng)營。

　　三、企業(yè)對企業(yè)所得稅的財(cái)務(wù)處理：

　　1、查帳征收方式下的財(cái)務(wù)處理：

　　a、預(yù)交所得稅：

　　計(jì)提：

　　借 所得稅費(fèi)用

　　貸 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅

　　繳納：

　　借 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交所得稅

　　貸 銀行存款

　　結(jié)轉(zhuǎn)：

　　借：本年利潤

　　貸：所得稅費(fèi)用

　　b、匯算清繳：

　　如果預(yù)交數(shù)大于匯算清繳計(jì)算出來的應(yīng)繳數(shù)，一般情況下，稅務(wù)機(jī)關(guān)為了減少稅金退庫的麻煩，實(shí)務(wù)中，大多將多預(yù)繳的上年度企業(yè)所得稅抵繳下一年度應(yīng)繳納的稅款。這種情況下，企業(yè)的會計(jì)處理為：

　　借：其他應(yīng)收款——所得稅退稅款

　　貸：以前年度損益調(diào)整——所得稅費(fèi)用

　　如果預(yù)交數(shù)小于匯算清繳計(jì)算出來的應(yīng)繳數(shù)會計(jì)處理同a

　　2、核定征收下企業(yè)所得稅一般不進(jìn)行匯算清繳，其他會計(jì)處理同a

　　四、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅處理的幾個(gè)誤區(qū)：

　　1、核定征收所得稅的管理方式下是不是把建安合同壓低，建安部分的稅款就會少交？是的，建安合同低建安稅收的確會少交，但是房地產(chǎn)中有土地增值稅會相應(yīng)提高，得不償失。

2、隱瞞銷售收入是否減少稅收？是，但是開具發(fā)票會響應(yīng)減少，即使購房人現(xiàn)在無所謂，但在二次交易需要發(fā)票抵扣時(shí)就會出現(xiàn)麻煩，遲早會暴光。

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