城鎮(zhèn)土地使用時的容積率如何計算

容積率的內(nèi)涵及其特性

容積率是指在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi),房屋的總建筑面積與宗地面積的比值,分為實際容積率和規(guī)劃容積率兩種.通常所說的容積率是指規(guī)劃容積率,即宗地內(nèi)規(guī)劃允許總建筑面積與宗地面積的比值.容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低,也反映了地價水平的差異.因此,容積率是城市區(qū)劃管理中所采用的一項重要指標(biāo),也是從微觀上影響地價最重要的因素.容積率具有如下特性:

(一)容積率表達(dá)的是具體"宗地"內(nèi)單位土地面積上允許的建筑容量.宗地是地籍管理的基本單元,是地球表面一塊有確定邊界、有確定權(quán)屬的土地,其面積不包括公用的道路、公共綠地、大型市政及公共設(shè)施用地等.容積率只有在指"宗地"容積率的情況下,才能反映土地的具體利用強度,宗地間才具有可比性.

(二)容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系.建筑密度是指在具體"宗地"內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比.當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同,且對單個房屋來說各層建筑面積相等時,三者之間的關(guān)系可表示為:R=C·H,此種情況下,建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系.

(三)容積率可以更加準(zhǔn)確地衡量地價水平.人們購買土地使用權(quán)的目的是為了對土地進(jìn)行開發(fā),建設(shè)房屋.

房屋的單方開發(fā)成本=房屋單方造價+樓面地價+稅+費

樓面地價=宗地總價/宗地內(nèi)允許總建筑面積=土地單價/容積率

因此,樓面地價比單位地價更能準(zhǔn)確地反映地價的高低.

(四)容積率存在客觀上的最合理值.在一般情況下,提高容積率可以提高土地的利用效益,但建筑容量的增大,會帶來建筑環(huán)境的劣化,降低使用的舒適度.為做到經(jīng)濟(jì)效益、社會效益與環(huán)境效益相協(xié)調(diào),城市規(guī)劃中的容積率存在客觀上的最合理值.

城鎮(zhèn)土地使用時的容積率如何計算

1、在城市規(guī)劃區(qū)的某一宗地內(nèi),容積率是房屋的總建筑面積與宗地面積的比值,容積率的大小反映了土地利用強度及其利用效益的高低,也反映了地價水平的差異.

2、容積率=地上總建筑面積÷可建設(shè)用地面積,一般用小數(shù)表示.當(dāng)建筑物超過8米,在計算容積率時該層建筑面積加倍計算.

3、毛容積率=住宅建筑總面積/規(guī)劃用地面積;

4、住宅面積毛容積率=住宅建筑總面積/規(guī)劃建設(shè)用地;

5、綜合容積率=計算容積率建筑總面積/規(guī)劃建設(shè)用地;

6、工業(yè)上,容積率=(廠區(qū)建筑面積+構(gòu)筑物面積)÷廠區(qū)占地面積;

7、計算容積率建筑總面積=住宅建筑面積+配套公建面積;

8、不計算容積率建筑總面積=地下建筑面積(不包括商業(yè)用途)+架空建筑面積;

注:容積率(R)、建筑密度(C)與層數(shù)(H)之間有一定關(guān)系,建筑密度是指在具體"宗地"內(nèi)建筑物基底面積與宗地面積之比.當(dāng)宗地內(nèi)各房屋的層數(shù)相同,且對單個房屋來說各層建筑面積相等時,三者之間的關(guān)系可表示為R=C·H,此種情況下,建筑層數(shù)與容積率成正比例關(guān)系.

土地使用稅每平方米年稅額如下:

(一)大城市1.5元至30元;

(二)中等城市1.2元至24元;

(三)小城市0.9元至18元;

(四)縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元.

省、自治區(qū)、直轄市人民政府,應(yīng)當(dāng)在本條例第四條規(guī)定的稅額幅度內(nèi),根據(jù)市政建設(shè)狀況、經(jīng)濟(jì)繁榮程度等條件,確定所轄地區(qū)的適用稅額幅度.

市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況,將本地區(qū)土地劃分為若干等級,在省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定的稅額幅度內(nèi),制定相應(yīng)的適用稅額標(biāo)準(zhǔn),報省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)執(zhí)行.

經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn),經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)降低,但降低額不得超過本條例第四條規(guī)定最低稅額的30%.經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)土地使用稅的適用稅額標(biāo)準(zhǔn)可以適當(dāng)提高,但須報經(jīng)財政部批準(zhǔn).

計稅方法

公式

應(yīng)繳納稅款=納稅人實際占用的土地面積×納稅人所占用土地對應(yīng)的等級稅額標(biāo)準(zhǔn).

例子

市民李先生在福田區(qū)華強北擁有一套300平方米的商鋪,該商鋪所在寫字樓的容積率為5.那么,根據(jù)現(xiàn)有的征稅標(biāo)準(zhǔn)土地等級劃分,李先生的該處物業(yè)所屬的土地等級為一級,每平方米年稅額為30元.則李先生所需繳納的2007年度的土地使用稅應(yīng)該為300(房屋建筑面積)/5(容積率)×30(年稅額)/12(12個月)×2(11、12兩個月份),即300元.而此后該處每年需繳納土地使用稅則固定為:300(房屋建筑面積)/5(容積率)×30(年稅額),為1800元.

多層建筑土地使用稅計算方法

國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定》(國稅地字[1988]15號)第四條規(guī)定,土地使用稅由擁有土地使用權(quán)的單位或個人繳納.擁有土地使用權(quán)的納稅人不在土地所在地的,由代管人或?qū)嶋H使用人納稅;土地使用權(quán)未確定或權(quán)屬糾紛未解決的,由實際使用人納稅;土地使用權(quán)共有的,由共有各方分別納稅.第五條規(guī)定,土地使用權(quán)共有的各方,應(yīng)按其實際使用的土地面積占總面積的比例,分別計算繳納土地使用稅.國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地使用稅若干具體問題的補充規(guī)定》(國稅地字[1989]140號)第二條規(guī)定,納稅單位與免稅單位共同使用共有使用權(quán)土地上的多層建筑,對納稅單位可按其占用的建筑面積占建筑總面積的比例計征土地使用稅.
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