上海市規(guī)劃和自然資源局 上海市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委員會關于開展本市農(nóng)村集體建設用地使用權作價入股的通知

滬規(guī)劃資源鄉(xiāng)[2024]151號                2024-4-26

各涉農(nóng)區(qū)人民政府、臨港新片區(qū)管委會、市政府相關部門：

　　為貫徹落實《中華人民共和國土地管理法》，深化農(nóng)村土地制度改革，進一步完善集體建設用地權能，規(guī)范農(nóng)村集體建設用地使用權作價入股行為，促進鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略深入實施，現(xiàn)結合本市實際，通知如下。

　　一、總體要求

　　圍繞鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略實施的總體目標，堅持農(nóng)村土地集體所有制，切實尊重農(nóng)民意愿，落實民主決策程序，在優(yōu)先保障農(nóng)村基礎公共服務設施、農(nóng)民居住用地的基礎上，依據(jù)國土空間規(guī)劃和用途管制要求，有效盤活集體建設用地，鼓勵引導高品質(zhì)鄉(xiāng)村振興項目，切實履行政府監(jiān)管職能，激活鄉(xiāng)村資源要素，促進農(nóng)民持續(xù)增收，穩(wěn)妥有序防范風險，保障集體建設用地作價入股行為依法合規(guī)、配套完善、風險可控、監(jiān)管有力。

　　二、管理規(guī)則

　　(一)適用范圍。浦東新區(qū)、閔行區(qū)、嘉定區(qū)、寶山區(qū)、松江區(qū)、金山區(qū)、青浦區(qū)、奉賢區(qū)、崇明區(qū)城鎮(zhèn)開發(fā)邊界以外鄉(xiāng)村地區(qū)以一定年期的集體建設用地使用權作價入股與合作方成立新公司使用土地的情形適用本文件。

　　(二)適用條件。作價入股地塊所有權應當依法登記、符合規(guī)劃、無權屬爭議，未被司法機關、行政機關等限制土地權利，且符合產(chǎn)業(yè)政策、生態(tài)環(huán)境和用途管制要求。需要處理的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權和補償已經(jīng)處理完畢，具備必要的通路、通水、通電、土地平整等開發(fā)建設條件，但作價入股合作雙方另有約定的除外。

　　鼓勵鄉(xiāng)村休閑旅游、農(nóng)產(chǎn)品加工、鄉(xiāng)村商貿(mào)流通、保障性租賃住房等鄉(xiāng)村重點產(chǎn)業(yè)和項目，以及一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展項目，以作價入股方式使用集體建設用地。嚴格禁止作價入股地塊用于建設商品住房。

　　(三)合作主體。作價入股主體即擁有集體建設用地所有權的集體經(jīng)濟組織。除法律法規(guī)另有規(guī)定外，經(jīng)依法完成公司注冊的單位或個人可作為集體建設用地作價入股的合作方，優(yōu)先引導具備專業(yè)運營能力、風險處理能力和社會責任感的社會資本參與鄉(xiāng)村振興項目合作開發(fā)。

　　(四)合作期限。作價入股合作期限須經(jīng)合作雙方平等協(xié)商和民主決策，充分考慮產(chǎn)業(yè)生命周期和項目運營周期后商議確定，但最多不得超過同類用途建設用地使用權出讓的最高年限。

　　(五)民主決策。集體建設用地使用權作價入股作為農(nóng)村集體資產(chǎn)管理重大事項，對合作方案、公司章程、供地方案、用地協(xié)議、收益分配等事項，應按照《上海市農(nóng)村集體資產(chǎn)監(jiān)督管理條例》和集體經(jīng)濟組織章程的規(guī)定，落實民主決策程序，并應嚴格落實財務公開和信息公示制度。

　　(六)監(jiān)督管理。集體建設用地使用權作價入股后形成的資產(chǎn)和收益應納入農(nóng)村集體資產(chǎn)管理范圍，進入上海市農(nóng)村集體資產(chǎn)經(jīng)營管理監(jiān)督平臺。

　　三、管理流程

　　(一)達成合作意向

　　土地所有權人與合作方商定合作方案，方案應包括地塊位置、面積、用途、合作方基本情況、建設方案和擬成立公司概況(含公司名稱、企業(yè)類型、經(jīng)營范圍、注冊資本、出資方式、擬任法定代表人等)，征詢農(nóng)村經(jīng)營管理部門意見后，上報鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(涉農(nóng)街道辦事處)審核。

　　(二)申請規(guī)劃條件

　　土地所有權人憑合作方案和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(涉農(nóng)街道辦事處)審核意見等材料，向區(qū)規(guī)劃資源部門申請核發(fā)鄉(xiāng)村規(guī)劃土地意見書，明確規(guī)劃土地使用條件。

　　(三)開展宗地評估

　　土地所有權人委托具有相應資質(zhì)的專業(yè)評估機構，參考地塊所在區(qū)域同類型土地用途級別基準地價，依據(jù)區(qū)域?qū)嶋H和規(guī)劃條件等開展地價評估。作價入股主體與合作方可以參考評估價格商定各自出資金額和股權比例。

　　(四)完成公司注冊

　　土地所有權人與合作方依據(jù)《中華人民共和國公司法》等法律規(guī)定和合作方案擬定公司章程，經(jīng)集體民主決策程序和鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(涉農(nóng)街道辦事處)審核后，根據(jù)公司注冊有關法律法規(guī)，向區(qū)市場監(jiān)督管理部門或具備公司注冊登記權限的審核部門，申請辦理有限責任公司設立登記，明確新成立公司名稱、股權比例等合作事項。股東以貨幣出資的，應在章程約定的認繳期間內(nèi)完成出資，股東以非貨幣財產(chǎn)出資的，在章程中應載明具體出資方式并提供合法、真實、有效的權屬文件。

　　(五)編制供地方案

　　土地所有權人可以委托區(qū)規(guī)劃資源部門編制供地方案，區(qū)規(guī)劃資源部門組織區(qū)相關部門會核后報請區(qū)人民政府審批并核發(fā)土地使用批準文件，并按相關規(guī)定完成公示。供地方案應包括項目名稱、土地所有權人，規(guī)劃批準文件、投資核準(備案)文件，地塊位置、土地面積、土地用途、土地使用權人(新成立公司)、用地年限等內(nèi)容。

　　(六)簽訂用地協(xié)議

　　土地所有權人與土地使用權人(新成立公司)應簽訂用地協(xié)議，報區(qū)規(guī)劃資源、農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門備案。用地協(xié)議須載明土地基本情況、新成立公司名稱、經(jīng)營范圍、注冊資本、股東名稱、出資方式和比例、合作方式、合作期限、收益分配，議事規(guī)則、違約責任等相關內(nèi)容，并明確作價入股的土地使用權不得擅自抵押、轉讓以及土地使用權期限屆滿后的續(xù)期、收回等。用地協(xié)議范本由市規(guī)劃資源、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門統(tǒng)一制定。

　　(七)辦理不動產(chǎn)登記

　　新成立公司憑規(guī)劃土地意見書、土地使用批準文件和用地協(xié)議，向區(qū)規(guī)劃資源部門申請鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證，并依據(jù)國家和本市規(guī)定繳納相關稅費后，按照《上海市不動產(chǎn)登記技術規(guī)定》的相關要求，到區(qū)不動產(chǎn)登記部門申請集體建設用地使用權登記。登記機構按《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》規(guī)定程序完成公告后，向權利人頒發(fā)不動產(chǎn)權證。

　　(八)納入平臺監(jiān)管

　　新成立公司注冊完成后，土地所有權人應將入股土地面積、作價金額、新成立公司名稱、注冊資本、股東名稱、占股比例、合作期限、收益分配等相關內(nèi)容及時錄入上海市農(nóng)村集體資產(chǎn)經(jīng)營管理監(jiān)督平臺，并上傳合作方案、公司章程、用地協(xié)議等材料，進行全流程在線監(jiān)管。

　　四、保障措施

　　(一)健全組織機制

　　農(nóng)村集體建設用地作價入股應審慎穩(wěn)妥、監(jiān)管有序、風險可控。市級相關部門協(xié)同開展配套政策研究，加強相關業(yè)務指導。各區(qū)人民政府是區(qū)域內(nèi)農(nóng)村集體建設用地使用權作價入股工作的責任主體，應依據(jù)本通知制定工作細則和配套政策，做好計劃管理，落實審批和監(jiān)管職責。區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村、發(fā)展改革、規(guī)劃資源、生態(tài)環(huán)境、住房建設、市場監(jiān)管、財政、稅務、產(chǎn)業(yè)、金融、不動產(chǎn)登記等部門根據(jù)職能做好相關工作，維護農(nóng)民集體和合作企業(yè)合法權益，打通工作流程，規(guī)范收益分配，有效防范風險，加強監(jiān)管措施，確保各項工作順利開展。

　　(二)加強工作計劃管理

　　區(qū)規(guī)劃資源部門應會同區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(涉農(nóng)街道辦事處)根據(jù)作價入股合作雙方意向，以及國土空間規(guī)劃、經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策、土地市場狀況等，充分考慮區(qū)域發(fā)展導向、地塊成熟條件和市場功能定位，確保規(guī)劃底線要求，嚴格項目準入標準，加強年度工作計劃管理，年度工作計劃由區(qū)規(guī)劃資源部門會同區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門審核并經(jīng)區(qū)人民政府同意后，報送市規(guī)劃資源局、市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委。

　　(三)規(guī)范收益分配

　　新成立公司必須嚴格按照國家法律規(guī)定和公司章程做好經(jīng)營管理和財務審計工作，確保股東利益不受損害。農(nóng)村集體建設用地使用權作價入股應依據(jù)國家和本市相關規(guī)定繳納相關稅費后，分紅收益納入農(nóng)村集體資產(chǎn)統(tǒng)一管理，接受集體內(nèi)部審計和政府監(jiān)管。各區(qū)人民政府可以結合區(qū)域?qū)嶋H和空間資源分配以及公共服務、基礎設施建設和管護費用等情況，合理制定區(qū)、鎮(zhèn)、村收益統(tǒng)籌調(diào)節(jié)制度。區(qū)農(nóng)業(yè)農(nóng)村部門牽頭督促指導集體經(jīng)濟組織民主管理和規(guī)范集體收益內(nèi)部分配，加強指導和服務。

　　(四)嚴格作價入股合作監(jiān)管

　　作價入股合作雙方應嚴格按照國土空間規(guī)劃確定的用途使用土地，嚴禁擅自改變規(guī)劃條件。區(qū)人民政府有關部門依據(jù)部門職責，實施集體建設用地使用全生命周期管理和部門監(jiān)管。區(qū)規(guī)劃資源部門會同相關部門加強土地使用行為的監(jiān)督檢查，及時發(fā)現(xiàn)、嚴肅查處違反國土空間規(guī)劃和用途管制的行為。

　　本通知自印發(fā)之日起試行，試行過程中如與國家新出臺的法律、法規(guī)、政策文件不一致的，從其規(guī)定。

上海市規(guī)劃和自然資源局 上海市農(nóng)業(yè)農(nóng)村委員會

2024年4月26日