近日,各大營改增微信群、房地產營改增QQ群(187448361),都在咨詢和討論"預收款如何開票問題",呵呵,一個預收款開發票問題盡然難倒全國無數個一線實操財稅精英,總局規定不清楚,各地解讀也不盡相同.只是納稅人可能比較茫然,尤其是跨區經營的納稅人,進入誰的地盤就得聽誰的指揮了.

稅務總局:

房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目,如何預繳增值稅?

答:根據《財政部 國家稅務總局關于全面推開營業稅改征增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定,房地產開發企業采取預收款方式銷售所開發的房地產項目,在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.

湖北國稅:

于房地產公司銷售不動產納稅義務發生時間的問題

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定,增值稅納稅義務、扣繳義務發生時間為:納稅人發生應稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據的當天;先開具發票的,為開具發票的當天.

納稅人發生應稅行為是納稅義務發生的前提.房地產公司銷售不動產,以房地產公司將不動產交付給買受人的當天作為應稅行為發生的時間.

在具體交房時間的辨別上,以《商品房買賣合同》上約定的交房時間為準;若實際交房時間早于合同約定時間的,以實際交付時間為準.

以交房時間作為房地產公司銷售不動產納稅義務發生時間,主要是基于以下幾點考慮:

一是可以解決稅款預繳時間與納稅義務發生時間不明確的問題;

二是可以解決房地產公司銷項稅額與進項稅額發生時間不一致造成的錯配問題(如果按收到房屋價款作為納稅義務發生時間,可能形成前期銷項稅額大、后期進項稅額大、長期留抵甚至到企業注銷時進項稅額仍然沒有抵扣完畢的現象).

三是可以解決從銷售額中扣除的土地價款與實現的收入匹配的問題.

關于房地產開發企業預收款的范圍問題

房地產開發企業的預收款,為不動產交付業主之前所收到的款項,但不含簽訂房地產銷售合同之前所收取的誠意金、認籌金和訂金等.

關于房地產公司預售產品已納營業稅未開具發票的問題

房地產公司對預售的產品取得的收入,應繳納營業稅的,均應在4月30日前就所收取的款項全額開具地稅部門監制的發票.

新疆國稅:

為不影響購房者正常辦理業務,房地產開發企業可在收到預收款時,向購房者開具收據.待購房交易正式完成后,購房者以收據向房地產開發企業換取增值稅發票.如果房地產企業在預收款時開具了發票,應按照規定申報繳納增值稅.房地產開發企業是否按每次收取的金額分次開票,由其自行決定;在每次收到預收款時,應按規定預繳增值稅稅款.

河北國稅:

關于房地產開發企業預收款范圍及開票申報問題

預收款包括分期取得的預收款(首付+按揭+尾款)、全款取得的預收款.定金屬于預收款;誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款.

房地產開發企業收到預收款時,未達到納稅義務發生時間,不開具發票,應按照銷售額的3%預繳增值稅,填報《增值稅預繳稅款表》.

根據《營業稅改征增值稅試點實施辦法》第四十五條規定,只有建筑企業和提供租賃服務,納稅義務發生時間為收到預收款的當天,收到預收款的當天不是房地產企業銷售不動產的納稅義務發生時間,而此前《營業稅暫行條例實施細則》規定,銷售不動產收到預收款的納稅義務發生時間為收到預收款的當天.可見銷售不動產的增值稅納稅義務發生時間比較營業稅納稅義務發生時間,政策發生了重大變化.

財政部和國家稅務總局之所以這樣規定,是因為房地產開發企業采取預售制度,在收到預收款時,大部分進項稅額尚未取得,如果規定收到預收款就要全額按照11%計提銷項稅,可能會發生進項和銷項不匹配的"錯配"問題,導致房地產開發企業一方面繳納了大量稅款,另一方面大量的留抵稅額得不到抵扣.為了解決這個問題,《營業稅改征增值稅試點實施辦法》將銷售不動產的納稅義務發生時間后移,收到預收款的當天不再是銷售不動產的納稅義務發生時間.同時,為了保證財政收入的均衡入庫,又規定了對預收款按照3%預征稅款的配套政策.

例如:房地產公司2016年8月收到1000萬元預收款時,不開具增值稅發票,無需在《增值稅納稅申報表》第1行"按適用稅率計稅銷售額"中填報,應按照銷售額的3%預繳增值稅,填報《增值稅預繳稅款表》

山東國稅:

關于房地產開發企業預收款開票問題

《營業稅改征增值稅試點實施辦法》規定,房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.

營改增前,企業收到預收款后,開具由山東省地稅局統一印制的收據,作為企業開具發票前收取預收款的結算憑證.該收據統一編號,管理上類似于發票,購房者持該收據可以到房管、公積金、金融等部門辦理相關業務.

營改增后,為保證不影響購房者正常業務辦理,允許房地產開發企業在收到預收款時,向購房者開具增值稅普通發票,待正式交易完成時,對預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅,同時開具全額的增值稅發票.

關于房地產開發企業跨縣(市、區)預繳稅款問題:

目前出臺的營改增政策中,對房地產開發企業銷售跨縣自行開發的房地產項目是否在不動產所在地預繳稅款,并未進行相關規定.

本著不影響現有財政利益格局的原則,建議房地產開發企業在每個項目所在地均辦理營業執照和稅務登記,獨立計算和繳納稅款;對于未在項目所在地辦理稅務登記的,參照銷售不動產的稅務辦法進行處理,在不動產所在地按照5%進行預繳,在機構所在地進行納稅申報,并自行開具發票,對于不能自行開具增值稅發票的,可向不動產所在地主管國稅機關申請代開.

浙江國稅:

營改增后,為保證不影響購房者正常業務辦理,我們建議房地產開發企業在收到預收款時,向購房者開具納稅人的普通發票或其自行印制的收據,待不動產移交時,對預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅,同時開具全額的增值稅發票或專用發票.

青島國稅:

按照有關規定,房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅.2016年5月1日以后,為保證不影響購房者正常業務辦理,允許房地產開發企業在收到預收款時,向購房者開具增值稅普通發票,待正式交易完成時,對預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅,收回原發票,同時開具全額的增值稅發票.

江西國稅:

省國稅局和省地稅協商明確,2016年5月1日后,我省房地產業可暫時沿用地稅"兩業"管理系統開具收款收據和錄入相關經營數據,但不得開具增值稅發票.采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率預繳增值稅,在取得預收款的次月納稅申報期向項目所在地主管國稅機關預繳稅款.

江蘇國稅:

原營業稅管理模式下房地產開發企業在收取定金、首付環節先行開具專門的預收款發票,等交房尾款收齊后換開統一的房地產銷售發票.營改增后,房地產開發企業在預售環節如何開票、征稅?

江蘇省稅務機關的處理建議:在總局進一步明確前,暫按下列方式處理:

1.房地產開發企業銷售自行開發的房地產,收取定金等預收款時,可以開具增值稅普通發票,開具增值稅普通發票時,稅率欄填"0",同時在發票備注欄注明"房地產企業預售不動產預收款項".

2.按照上述要求開具發票的,開具發票視同收據,開具發票時間不作為納稅義務發生時間,申報當期稅款時不需反映該項收入.

3.收取的預收款應按照銷售額的3%預繳增值稅,僅需填報《增值稅預繳稅款表》即可.

(注意:以上規定主要適用江蘇地區,對其他地區納稅人,僅供參考.)

河南國稅:

房地產開發企業收到預收款時,先向購房者開具增值稅普通發票,稅率填寫3%的預征率,并按照預征率預繳稅款,待正式交易完成時,對收取預收款時開具的增值稅普通發票予以沖紅,同時開具全額增值稅發票,按照相關適用稅率或征收率補征稅款.

北京國稅:

1、營改增后,小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目,預繳和申報都怎么操作?

答:房地產開發企業中的小規模納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在取得預收款的次月納稅申報期或主管國稅機關核定的納稅期限,按照3%的預征率向主管國稅機關預繳稅款.

小規模納稅人銷售自行開發的房地產項目,按照增值稅納稅義務發生時間,以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關申報納稅.未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減.

2.營改增后,一般納稅人銷售自行開發的房地產項目,預繳和申報都怎么操作?

答:一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在取得預收款的次月納稅申報期,按照3%的預征率向主管國稅機關預繳稅款.

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用一般計稅方法計稅的,應按照增值稅納稅義務發生時間,以當期銷售額和11%的適用稅率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關申報納稅.未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減.

一般納稅人銷售自行開發的房地產項目適用簡易計稅方法計稅的,應按照增值稅納稅義務發生時間,以當期銷售額和5%的征收率計算當期應納稅額,抵減已預繳稅款后,向主管國稅機關申報納稅.未抵減完的預繳稅款可以結轉下期繼續抵減.

前海國稅:

1關于房地產開發企業預收款開票問題

房地產開發企業在收到預收款時,向購房者開具增值稅普通發票,在開具增值稅普通發票時暫選擇"零稅率"開票,在發票備注欄單獨備注"預收款".開票金額為實際收到的預收款全款,待下個月申報期內通過《增值稅預繳稅款表》進行申報并按照規定預繳增值稅.預收款不通過申報表進行體現,將來正式確認收入開具不動產銷售發票時也不再進行紅字沖回.

2關于"已繳納營業稅未開具營業稅發票"問題

"納稅人在地稅機關已申報營業稅未開具發票,2016年5月1日以后需要補開發票的,可以開具增值稅普通發票".開具普通發票時暫選擇"零稅率",同時將繳納營業稅時開具的發票、收據及完稅憑證等相關資料留存備查,在發票備注欄單獨備注"已繳納營業稅"字樣.對適用上述情況開具的增值稅普通發票,不再征收增值稅,也不通過申報表體現.

3關于房地產開發企業2016年4月30日前已在地稅機關申報繳納營業稅,正式銷售時增值稅發票開具問題

不動產已部分繳納營業稅,此種情況暫可通過新系統中差額征稅開票功能進行開票.首先,錄入含稅銷售額,然后錄入扣除額.此處"扣除額"=該套房產已繳納營業稅金額/5%,系統自動計算稅額和不含稅金額,備注欄自動打印"差額征稅"字樣.填報增值稅納稅申報表時,已征收營業稅對應的收入暫不通過申報表體現.

4關于房地產開發企業預收款范圍問題

房地產開發企業取得的預收款包括定金、分期取得的預收款(含首付、按揭和尾款)和全款.　誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款.

5房地產開發企業允許扣除的土地價款范圍問題

房地產開發企業為取得土地使用權支付的費用,包括土地出讓金、拆遷補償費、基礎設施配套費、征收補償款、開發規費、契稅、土地出讓金延期支付利息等.

目前,符合扣除范圍的土地價款只有土地出讓金,扣除憑證為省級以上(含省級)財政部門監(印)制的財政票據.

6房地產企業銷售房屋時發票開具注意事項

購買方信息:名稱、地址電話,需填寫齊全.(專用發票還需填購買方納稅識別號、開戶行及賬號)

商品信息:"貨物或應稅勞務、服務名稱"欄填寫不動產名稱及房屋產權證書號碼,規格型號欄"空"、"單位"欄填寫 "平方米",數量、單價、金額、稅率、稅額.備注欄注明不動產的詳細地址.

銷貨方信息:納稅人名稱、納稅人識別號、地址電話、開戶行及賬號.

備注欄:屬差額征稅的備注欄自動打印"差額征稅"字樣,填寫不動產的詳細地址.收款人、復核、開票人需填寫齊全.

嵊州國稅:

房地產企業開票過渡期操作(暫定)

1、預收款開票問題

房地產開發企業在收到預收款時,開具普通發票或其收據,因收據部分銀行和公積金中心并不認可,建議用普通發票.

開預售發票:適用稅率11%或征收率5%開具普通發票.申報時選擇此張發票不導入.

開正式發票:待交房時紅沖預收款發票,開具全額的增值稅發票.申報時選擇紅沖發票不導入.

2、過渡期開票問題

情況一、營業稅時已預繳開票(100W),營改增后結算,房價大于或等于原地稅預繳(120W、100W)

開具增值稅紅字普通發票(-100W),開具增值稅全款正數發票(120W\100W).(一正一負沖平,大于部分繳納增值稅)

情況二、營業稅時已預繳開票(100W),營改增后結算,房價小于或等于原地稅預繳(80W)(面積變小,退面積差價)

開具增值稅紅字普通發票(-100W),開具實際價款的正數發票(80W),差額部分涉及退稅,憑發票去地稅退稅.申報時兩張發票都選擇不導入.

情況三、地稅已申報銷售,發票未開

根據23號公告,納稅人在地稅機關已申報營業稅未開具發票,5月1日后需要補開發票的,可于2016.12.31前開具增值稅普通發票.按適用稅率或征收率補開,價稅合計與營業稅相符.申報時選擇此張補開發票不導入.

注:文件未明確前,統一按以上方法操作.待文件明確后,按文件操作.

附圖:

預售開票模板

售房發票開具模板

用國稅發票沖地稅預售發票紅字開具模板