土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得的增值額征收的一種稅。

第二步：不需要征收土地增值稅的7種情形

1、房地產開發企業將開發的房產轉為自用或者用于出租等商業用途，如果產權沒有發生轉移，不征收土地增值稅。

2、個人之間房地產的互換自有居住用房的行為，經過當地稅務機關審核，可以免征土地增值稅。

3、房地產的重新評估，因其既沒有發生房地產權屬的轉移，房產產權、土地使用權人也未取得收入，所以不屬于土地增值稅征稅范圍。

4、房地產的出租，雖然取得了收入，但沒有發生房產產權、土地使用權的轉讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍。

5、房地產的代建行為，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收性質，故不在土地增值稅征稅范圍。

6、企業兼并轉讓房地產，在企業兼并中，對被兼并企業將房地產轉讓到兼并企業中的，免征收土地增值稅。

7、房地產的抵押，這種情況下房產的產權、土地使用權在抵押期間并沒有發生權屬的變更，因此對房地產的抵押，在抵押期間不征收土地增值稅。

第三步：需要繳納土地增值稅的7種情況

1、房地產的交換;

2、存量房地產買賣;

3、轉讓國有土地使用權;

4、抵押期滿以房地產抵債;

5、合作建房，建成后轉讓的;

6、地上建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉讓;

7、房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分紅、償債、換取非貨幣性資產等，發生所有權轉移時應視同銷售房地產。

第四步：土地增值稅稅率表
       凡在我國境內轉讓房地產并取得收入的單位和個人，除稅法規定免稅的以外，均應依照土地增值稅條例規定繳納土地增值稅。