房地產企業營改增預繳公式?

在營業稅制下，房企預售環節的應納稅所得額=（預收賬款×預計毛利率）－預交營業稅及附加－預交土增稅 －期間費用。

而營改增后，增值稅較營業稅的變化有2點：

1、銷售收入由含稅價變為不含稅價。基于增值稅“價稅分離”的特點，房企銷售款應剔除增值稅銷項稅額后確認收入。因此，房企預售款計算應稅所得時，是否需要“價稅分離”，已成為稅企爭議的問題之一。

2、房企預售收入須預繳3%增值稅。增值稅與所得稅類似，對房企預售款要求預征稅款，不同于增值稅的應納稅額，預售環節繳納的是預征增值稅，計算公式為：預征增值稅=預售款/（1+增值稅稅率）× 3%預征率。因此，預征增值稅能否于計算應稅所得時扣除，也是稅企爭議的重要問題之一。

綜合以上觀點，理論上，房企對預售環節的應納稅所得額的算法存在2種可能：

方法一：（預收賬款 × 預計毛利率）－預交增值稅 －預交城建稅附加 －預交土增稅－期間費用

方法二：  預收賬款/（1+增值稅稅率）× 預計毛利率－預交城建稅附加－預交土增稅－期間費用

以上兩種理解（簡稱“方法一”、“方法二”）的差異在于，

1、是否對預收賬款進行增值稅“價稅分離”；

2、預繳的增值稅能否在所得稅前扣除。

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