銷售地下車庫的銷售額繳納增值稅嗎?

我公司為按季申報小規(guī)模納稅人，1季度銷售貨物4萬元，提供服務(wù)3萬元，銷售地下車庫20萬元。我公司銷售地下車庫的銷售額是否繳納增值稅？

小規(guī)模納稅人發(fā)生增值稅應(yīng)稅銷售行為，合計月銷售額未超過10萬元（以1個季度為1個納稅期的，季度銷售額未超過30萬元）的，免征增值稅。

1季度合計銷售額為27（=4+3+20）萬元，未超過30萬元免稅標(biāo)準(zhǔn)，您銷售貨物、服務(wù)和不動產(chǎn)取得的銷售額，可享受小規(guī)模納稅人免稅政策，銷售地下車庫部分無需繳納增值稅。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用地下建筑和按政府規(guī)定建造的地下人防工程改造的地下車庫（位），出售并辦理產(chǎn)權(quán)證的，計算土地增值稅時，應(yīng)按非住宅類計算收入，并準(zhǔn)予扣除成本、費用，其成本包含土地成本。

 在清算土地增值稅過程中，無產(chǎn)權(quán)的車庫（位）（含人防車位和非人防車位）如何征稅？

1.無償移交

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府規(guī)定建設(shè)的地下人防工程改造的地下車庫（位）和非人防車庫建成后，無償移交全體業(yè)主所有或無償移交政府的（以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記、公證部門公證或經(jīng)由主管稅務(wù)機關(guān)在房地產(chǎn)項目醒目位置公告全體業(yè)主知曉為判斷依據(jù)），視同公共配套設(shè)施處理。即建成后產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主所有的，其成本、費用可以扣除；建成后無償移交給政府、公用事業(yè)單位用于非營利性社會公共事業(yè)的，其成本、費用可以扣除。

2.有償移交

根據(jù)《湖南省實施＜中華人民共和國人民防空法＞辦法》第八條規(guī)定：人民防空工程平時由投資者使用管理，收益歸投資者所有，戰(zhàn)時由縣級以上人民政府統(tǒng)一調(diào)配使用。因此人防車庫（位）和非人防車庫（位）在計算土地增值稅時沒有區(qū)別。

（1）根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二節(jié)第三十八條第六款規(guī)定：未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的不得轉(zhuǎn)讓。因此房地產(chǎn)開發(fā)商如果沒有在住建委辦理車庫初始登記，拿到車庫的棟證，就不具備轉(zhuǎn)讓車庫的條件，不論簽訂什么合同，開具什么票據(jù)都不應(yīng)視為車庫產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)讓。在土地增值稅處理中，不計算收入，不扣除成本、費用，不征收土地增值稅（車位使用費也不按房產(chǎn)租賃征房產(chǎn)稅），其成本計算時不分?jǐn)側(cè)〉猛恋厥褂脵?quán)所支付的金額和土地征用及拆遷補償費。

（2）如果房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂車庫（位）銷售合同、開具銷售發(fā)票并款項已付，房地產(chǎn)開發(fā)商在簽訂合同后補辦相關(guān)手續(xù)，辦理了車庫（位）初始登記，拿到車庫的棟證，可以認(rèn)定車庫（位）銷售行為成立。土地增值稅按有產(chǎn)權(quán)的車庫（位）處理。

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