工業(yè)企業(yè)銷售自建辦公樓如何繳納土地增值稅?

某生產(chǎn)企業(yè)2009年銷售一棟8年前建造的辦公樓，取得銷售收入1800萬(wàn)元。該辦公樓原值1050萬(wàn)元，已計(jì)提折舊600萬(wàn)元。經(jīng)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估，該辦公樓的重置成本為2100萬(wàn)元，成新度折扣率為5成，銷售時(shí)繳納各種稅費(fèi)共計(jì)108萬(wàn)元。該生產(chǎn)企業(yè)銷售辦公樓如何繳納土地增值稅？

【解答】

《土地增值稅暫行條例》第二條規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人（應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二條規(guī)定，條例第二條所稱的轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。

根據(jù)上述規(guī)定，該生產(chǎn)企業(yè)銷售舊辦公樓取得銷售收入，屬于轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)并取得收入的單位，該生產(chǎn)企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅。

《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條規(guī)定，條例第六條所列的計(jì)算增值額的扣除項(xiàng)目，具體為：

（一）取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。

（四）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新度折扣率后的價(jià)格。評(píng)估價(jià)格須經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。

（五）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅。因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交納的教育費(fèi)附加，也可視同稅金予以扣除。

《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓舊房的，應(yīng)按房屋及建筑物的評(píng)估價(jià)格、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用以及在轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金作為扣除項(xiàng)目金額計(jì)征土地增值稅。對(duì)取得土地使用權(quán)時(shí)未支付地價(jià)款或不能提供已支付的地價(jià)款憑據(jù)的，不允許扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額。

根據(jù)上述規(guī)定，該生產(chǎn)企業(yè)舊房的扣除項(xiàng)目金額為：

舊房評(píng)估價(jià)＋轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金＋土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款＝2100×50%＋108＋0（假設(shè)）＝1158（萬(wàn)元）；

增值額＝收入－扣除項(xiàng)目金額＝1800－1158＝642（萬(wàn)元）；

增值率＝增值稅/扣除項(xiàng)目金額＝642/1158＝55%；

土地增值稅稅額＝增值額×40%－扣除項(xiàng)目金額×5%＝642×40%－1158×5%＝198.8（萬(wàn)元）。

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