土地增值稅如何預繳?

《財政部、國家稅務總局關于營改增后契稅、房產稅、土地增值稅個人所得稅計稅依據問題的通知》規定：“三、土地增值稅納稅人轉讓房地產取得的收入為不含增值稅收入。”預售期，土地增值稅和增值稅的計稅基數均為當期預收帳款通過除以（1+適用稅率（或征收率）），預征計稅基礎相同，均可以不含增值稅的金額計算應繳稅額，簡潔方便。    

然而，《國家稅務總局關于營改增后土地增值稅若干征管規定的公告》：“一、關于營改增后土地增值稅應稅收入確認問題：營改增后，納稅人轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅。適用增值稅一般計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅銷項稅額;適用簡易計稅方法的納稅人，其轉讓房地產的土地增值稅應稅收入不含增值稅應納稅額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產開發企業采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據：土地增值稅預征的計征依據=預收款-應預繳增值稅稅款。”

案例：2017年5月,A房地產開發企業“銀河城”項目開盤預銷售住宅2萬平米，簽訂合同總價2.2億元，當月取得銷售回款1.5億元，如何預交土地增值稅？住宅項目土增稅預征率1%。

1.方法一：按不含增值稅銷售額預繳土地增值稅。

6月申報期應預交土地增值稅=1.5/1.11*1%=135.14萬元；

2.方法二：按總局公告（2016）70號文件預繳土地增值稅

6月申報期應預交增值稅=1.5/1.11*3%=405.41萬元

6月申報期應預交土地增值稅計稅依據=1.5億元-405.41萬元=1.459459億元  

6月申報期應預交土地增值稅=14594.59萬元*1%=145.95萬元

房地產開發項目適用一般計稅方法，按國家稅務總局公告2016年第70號，土地增值稅預繳按方法二將多預繳金額=10.81萬元，將比方法一多預繳

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