土地增值稅應(yīng)怎么清算?

一、清算條件

1、預(yù)征為主

土地增值稅以預(yù)征為主，符合條件的就要進行清算，那具體要符合哪些條件呢?小編從兩個方向來講，一個是必須進行土地增值稅清算的，一個是稅務(wù)局可以要求進行土地增值稅清算的。

必須進行清算的(符合下列條件之一的必須進行清算)：

(1)開發(fā)項目全部竣工，并已完成銷售。土地增值稅不是按企業(yè)來清算，是按項目清算，一個企業(yè)里可能有幾個項目同時進行，有的完成了，有的沒有完成，只要是完成了的項目就要進行清算。

(2)整體轉(zhuǎn)讓的開發(fā)項目，無論竣工還是未竣工都要進行清算。

(3)直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項目。

稅務(wù)局可以要求清算(符合下列條件之一的可以要求清算)：

(1)已竣工的項目，并銷售完成85%以上;或者，雖然銷售沒有完成85%，但是剩余的可出售的建筑面積用來出租或自用了。

(2)取得銷售(預(yù)售)許可證已達三年了，但仍未完成銷售的。

(3)申請注銷的房地產(chǎn)公司，但未進行土地增值稅清算的。

(4)各地方稅務(wù)機關(guān)規(guī)定的其它情況。(一般這種情是可以和稅務(wù)機關(guān)溝通后延后的)

二、清算過程

1、清理收入

(1)首先，財務(wù)工作人員要對房產(chǎn)的銷售收入進行清理并編制表格。

如果是全部都已銷售并開具發(fā)票的還好計算，那計入土增清算的收入就是主營業(yè)務(wù)收入-房屋銷售收入。

(2)如果只是部分已銷售并開具發(fā)票的，那么就要清理那沒有開發(fā)票房屋，哪些是自用或出租的，這部分是不用繳土地增值稅的;除了自用或出租的房屋，還有一些未開具發(fā)票的房屋，有哪些是視同銷售的也要征繳土增稅，比如有可能是用來抵債了。

2、清理扣除項目

清理完收入以后，就要對可以扣除的項目進行清理。為了便于后期填制土地增值稅申報表，可以把扣除的項目按以下六大類來進行分類并編制表格：

(1)前期工程費(2)建筑安裝工程費(3)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(4)公共配套費(5)開發(fā)間接費(6)利息費用

這六大類的成本費用，都必須有發(fā)票才能進入扣除項目，如果沒有發(fā)票是不能進入扣除項目的。

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