"營改增"后房地產企業增值稅的預交問題?

(一)一般納稅人采取預收款方式銷售自行開發的房地產項目,應在收到預收款時按照3%的預征率繳納增值稅.應預繳的稅款=預收款÷(1+適用稅率或征收率)×3%

適用一般計稅方法計稅的,按照11%的適用稅率計算;適用簡易計稅方法計稅的,按照5%的征收率計算.

一般納稅人應在取得預收款的次月申報期向主管稅務機關預交稅款

(二)預收款包括分期取得的預收款(首付款+按揭+尾款)、全款取得的預收款.定金屬于預收款.

誠意金、認籌金和訂金不屬于預收款,但是合同成立且用于抵房款時,應當依法預繳或者申報增值稅.

部分稅務機關對誠意金等有更加細致的規定.例如,房地產開發企業以訂金、意向金、誠意金、認籌金等各種名目向購房人收入的款項不同時符合下列條件的,均屬于預收款性質,應按規定預繳增值稅;1、收取的款項不超過5萬元(含5萬元);2、收取的款項從收取之日起3個月內退還給購房人.

注:房地產開發企業在收到預收款時,根據《關于全面推開營業稅改征增值稅試點有關稅收征收管理事項的公告》附件《商品和服務稅收分類與編碼(試行)》中的分類編碼調整,納稅人應將增值稅稅控開票軟件升級到最新版本(V2.0.11)

增加6"未發生銷售行為的不征稅項目",用于納稅人收取款項但未發生銷售貨物、應稅勞務、服務、無形資產或不動產的情形,下設602"銷售自行開發的房地產項目預收款"

使用未發生銷售行為的不征稅項目編碼,發票稅率欄應填不征稅,不得開具增值稅專用發票.

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