房地產(chǎn)新項目怎么開銷項票?

根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布<房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法>的公告》規(guī)定：“

第十六條 一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅發(fā)票。

第十七條
一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，其2016年4月30日前收取并已向主管地稅機關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。

第十八條 一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，不得開具增值稅專用發(fā)票。

第二十三條 小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，自行開具增值稅普通發(fā)票。購買方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機關(guān)申請代開。

例如：A房地產(chǎn)公司將一棟樓價稅合計1000萬元銷售給M公司，并開具增值稅專用發(fā)票，經(jīng)過計算這棟樓對應(yīng)的土地成本為300萬元。第一步，計算銷項稅額，銷項稅額等于1000÷(1+11%)×11%=99.1(萬元);第二步，計算銷售額，銷售額等于1000-99.1=900.9(萬元);第三步，按照上述銷售額和銷項稅額的數(shù)據(jù)開具增值稅專用發(fā)票，M公司取得增值稅專用發(fā)票后，可以抵扣進項稅額99.1萬元;第四步，在《增值稅納稅申報表附列資料(一)》第14列“銷項(應(yīng)納)稅額”，填報(1000-300)÷(1+11%)×11%=69.37(萬元);第五步，A公司在《增值稅申報表》主表第1行“按適用稅率計稅銷售額”中，填報銷售額900.9萬元，并將《增值稅納稅申報表附列資料(一)》第14列“銷項(應(yīng)納)稅額”69.37萬元，填報在《增值稅納稅申報表》主表第11行“銷項稅額”欄次中。

Q：許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對外銷售的是精裝修房，非毛坯房。精裝修房除了對房屋進行設(shè)計裝修軟裝，有時也相應(yīng)贈送了家電，如空調(diào)電視等。在核算銷項稅額時，是否應(yīng)將銷售房屋的價款、精裝修款、贈送家電價款分別進行核算，按照不同稅率計算銷項稅額?還是作為混合銷售將精裝修房的整體對外銷售價格統(tǒng)一按照銷售不動產(chǎn)進行增值稅納稅申報?

A：對于房地產(chǎn)企業(yè)銷售精裝修房產(chǎn)，由于已在《商品房買賣合同》中表明出售的為精裝修房，相應(yīng)的裝飾、裝修、設(shè)備款等費用已包含在房屋銷售的價格中，不屬于無償贈送，因此房屋的裝修及家電等不應(yīng)視同銷售。同時銷售精裝修房產(chǎn)涉及的裝修及家電價款歸屬于一項銷售行為，應(yīng)將取得的所有價款作為轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)進行增值稅納稅申報。

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